Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 29 [Nachweis d ... / 5. Wohnungseigentum

Rz. 59

Erklärungen, die den Inhalt eines begründeten Rechts konkretisieren,^[151] z.B. nach § 33 Abs. 3 WEG Vereinbarungen zum Inhalt des Dauerwohnrechts. Die Ansicht, dass eine normale Eintragungsbewilligung des Eigentümers genügt,^[152] übersieht, dass hier das Gesetz ausnahmsweise die Prüfung der Vereinbarungen dem GBA auferlegt. Daher sind Eintragungsbewilligungen aller Parteien in der Form des § 29 GBO erforderlich.^[153]

Rz. 60

Die Zustimmung mehrerer Eigentümer oder des Verwalters oder der Wohnungseigentümerversammlung, soweit vereinbart: Der Nachweis der Zustimmung der Eigentümerversammlung (aber selten!) erfolgt durch die Vorlage eines Protokolls der Eigentümerversammlung über die Beschlussfassung, bei dem die Unterschriften des Vorsitzenden und eines Wohnungseigentümers und, falls ein Verwaltungsbeirat tatsächlich bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden^[154] oder seinem Stellvertreter (§ 24 Abs. 6 WEG) beglaubigt wurden.^[155] Da das Gesetz die Unterzeichnung durch bestimmte Mitglieder des Verwaltungsbeirats verlangt, muss die Erklärung auch deren genaue Funktion erkennen lassen.^[156]

Rz. 61

Ist der Beiratsvorsitzende zugleich Versammlungsleiter und bestehen keine Anhaltspunkte, dass ein stellvertretender Beiratsvorsitzender gewählt ist und an der Versammlung teilgenommen hat, so genügt die Beglaubigung der Unterschrift des Vorsitzenden und eines weiteren Wohnungseigentümers.^[157] Der Beiratsvorsitzende/Stellvertreter kann aber nicht zugleich den weiteren Wohnungseigentümer repräsentieren, denn dann liefe § 24 Abs. 6 WEG im Regelfall leer.^[158] § 24 Abs. 6 WEG gilt als lex specialis zu § 29 GBO auch für die beschlussweise Aufhebung des Zustimmungserfordernisses, indes muss der Beschluss auch inhaltlich klar gefasst werden.^[159]

Rz. 62

Ist in der Teilungserklärung durch Vereinbarung gem. § 10 Abs. 2 WEG bedungen, dass für jede Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, so ist diese in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Die Zustimmung ist auch erforderlich für die Veräußerung eines ideellen Miteigentumsanteils am Wohnungseigentum,^[160] die Rückübertragung aufgrund eines Aufhebungsvertrags,^[161] die Veräußerung an ein Mitglied der Gemeinschaft,^[162] Veräußerung durch Zwangsversteigerung, den Insolvenzverwalter, jeweils soweit nicht ausdrücklich in der Teilungserklärung vom Zustimmungserfordernis ausgenommen.

Rz. 63

Keiner Zustimmung bedarf die Eintragung einer Vormerkung,^[163] die Erstveräußerung nach Teilung, wenn in der Teilungserklärung ausdrücklich ausgenommen,^[164] selbst wenn die Erstveräußerung erst nach Jahren erfolgt,^[165] die Unterteilung in selbstständige Einheiten ohne Veräußerung,^[166] die Veräußerung einzelner Räume ohne Miteigentumsanteil,^[167] jedoch kann das Zustimmungserfordernis in der Teilungserklärung festgelegt werden;^[168] die gleichzeitige Veräußerung aller Einheiten,^[169] die Übertragung eines Anteils am Gesamthandsvermögen, auch wenn zu diesem ausschließlich das Wohnungseigentum gehört,^[170] die Rückübertragung nach erfolgter Anfechtung oder Rücktritt.^[171]

Rz. 64

Eine Veräußerung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder zur Erfüllung einer testamentarischen Verfügung bedarf dagegen der Zustimmung, da anderenfalls der Zweck des Zustimmungserfordernisses unterlaufen werden könnte.^[172] Bestehen konkrete Zweifel daran, dass die Verwaltereigenschaft bei Abgabe der Zustimmungserklärung noch fortbestand, hat das Grundbuch Nachweis über die Fortdauer der Verwalterbestellung zu verlangen.^[173] Ist ein Verwalter nicht bestellt, was durch eidesstattliche Versicherung der übrigen Eigentümer nachgewiesen werden kann, so ersetzt die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer in notarieller Form die Zustimmung des Verwalters.^[174]

Rz. 65

Die Verwalterbestellung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschrift des Versammlungsleiters, des Beiratsvorsitzenden und eines weiteren Eigentümers beglaubigt sind (§§ 26 Abs. 4, 24 Abs. 6 WEG) oder öffentlich beglaubigte Erklärungen des ursprünglichen Eigentümers, welche ersehen lassen, dass und für welche Zeit ein Verwalter von ihm bestellt worden ist.^[175] Die Unterschrift des Versammlungsleiters ist für diesen aufgrund der eigenen Wahrnehmung höchstpersönlich und kann nicht delegiert werden (bspw. innerhalb einer verwaltenden GmbH).^[176] Die Organstellung des Beiratsvorsitzenden bzw. seines Stellvertreters muss nicht nachgewiesen werden. Die Unterschriften müssen aber nicht auf dasselbe Dokument gesetzt werden.^[177] Ist der Verwalter durch schriftlichen Beschluss bestellt worden, so ist die Verwaltereigenschaft durch öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärungen sämtlicher Eigentümer nachzuweisen.^[178] § 26 Abs. 4 WEG gilt bei Beschlussfassung im Umlaufverfahren bewusst nicht – mit anderen Worten: In der Regel ist der Verwalternachweis so nicht zu bekommen. Die Nichtigkeit eines Bestellungsbeschlusses ist auch dann vom GBA zu beachten, wenn sie...