Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 3 [Grundbuchbl ... / E. Die Buchung von ideellen Miteigentumsanteilen

I. Voraussetzungen

Rz. 8

Abs. 4 enthält einen weiteren Fall der Buchungsfreiheit und zwar für Grundstücke, die im wirtschaftlichen Sinn als Zubehör mehrerer anderer Grundstücke oder Wohnungseigentumsberechtigungen^[26] angesehen werden können und im Miteigentum der Eigentümer dieser Grundstücke stehen (Bruchteilseigentum nach §§ 1008 ff. BGB). Gedacht ist an gemeinschaftliche Höfe, Garagenvorplätze, Zufahrtswege und ähnliches gegenüber dem wirtschaftliche Hauptgrundstück, das auch Wohnungs- oder Teileigentum oder Erbbaurecht sein kann.^[27]

Das Grundbuchamt kann von der Führung eines Grundbuchblattes über ein solches Grundstück absehen, sofern es sich in einem bestimmungsgemäßen räumlichen Verhältnis zum Hauptgrundstück befindet (was regelmäßig durch eine Karte nachzuweisen sein wird) und Verwirrung nicht zu besorgen ist. Ein derartiges Grundstück wird im Rechtsverkehr regelmäßig nicht als selbstständige Einheit behandelt; vielmehr spielen nur die dem Anlieger zustehenden Anteile in Verbindung mit dem herrschenden Grundstück eine Rolle. Ein solches Grundstück wird auch als dienendes Grundstück bezeichnet, was aber eine Verwechslungsgefahr mit der Terminologie der Grunddienstbarkeit beinhalten kann. Der Rechtsverkehr wird erleichtert, wenn diese wirtschaftliche Besonderheit auch grundbuchmäßig in Erscheinung tritt.^[28] Dies geschieht durch Buchung des Grundstücks durch die in Abs. 5 vorgeschriebene Buchung der Miteigentumsanteile im Grundbuchblatt des jeweiligen wirtschaftlichen Hauptgrundstücks.

Bei der Buchung der Miteigentumsanteile darf keine Verwirrung zu besorgen sein. Verwirrung ist z.B. zu besorgen, wenn das dienende Grundstück als Ganzes belastet ist und ferner der Miteigentumsanteil zusammen mit dem herrschenden Grundstück belastet ist; dann müsste die Belastung in jedem Grundbuchblatt bezüglich des Miteigentumsanteils am dienenden Grundstück erfolgen, was hinsichtlich der Rangfolge der Belastungen am Miteigentumsanteil zu Unklarheiten führen kann, wenn das herrschende Grundstück mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil am dienenden Grundstück versteigert werden soll.^[29] Maßgebend ist, wie sich die Belastung eines Miteigentumsanteils zusammen mit dem Grundstück, bei welchem er gebucht ist, darstellt.^[30] Verwirrung könnte auch bestehen, wenn der Miteigentumsanteil an einem Grundstück zugebucht werden soll, das mit einem Erbbaurecht belastet ist.^[31]

[26] Vgl. dazu OLG Düsseldorf Rpfleger 1970, 394; BayObLG Rpfleger 1975, 90 u. BayObLGZ 1994, 221; OLG Celle Rpfleger 1997, 522; Weitnauer, § 7 WEG Rn 13 c.

[27] OLG Düsseldorf Rpfleger 1970, 394; BayObLG DNotZ 1995, 74 = Rpfleger 1995, 153; OLG Celle Rpfleger 1997, 522; Demharter, § 3 Rn 27; Meikel/Nowak, § 3 Rn 41; Bauer/Schaub/Waldner, § 3 Rn 33; Lemke/Schneider, § 3 Rn 51, 52.

[28] Lemke/Schneider, § 3 Rn 57.

[29] OLG Düsseldorf Rpfleger 1985, 395; BayObLG Rpfleger 1991, 299; Bauer/Schaub/Waldner, § 3 Rn 32; Lemke/Schneider, § 3 Rn 63.

[30] Dazu auch Lemke/Schneider, § 3 Rn 64.

[31] BT-Drucks 12/5553, S. 56; zu vernünftigen Gründen hierfür aber Schöner/Stöber, Rn 590.

II. Entscheidung des Grundbuchamtes

Rz. 9

Liegen die Voraussetzungen vor, so kann das Grundbuchamt von der Führung eines Grundbuchblattes für das Gesamtgrundstück absehen. Es handelt sich um eine Ermessensentscheidung; bei der Neubildung von Anteilen ist das Ermessen durch Abs. 7 gebunden. Die Norm bewirkt, dass das Grundbuchamt ein Grundbuchblatt nicht anzulegen braucht, wenn ein solches noch nicht vorhanden ist, wie, dass es die Führung eines bereits angelegten Blattes einstellen kann, so dass das Blatt nach § 34 Buchst. b GBV zu schließen ist. Das Grundbuchamt handelt hierbei von Amts wegen, Anträge der Beteiligten sind nur Anregungen; das Grundbuchamt hat jedoch bei seiner Entscheidung die Interessen aller Beteiligten abzuwägen. Liegen die sachlichen Voraussetzungen der Anteilsbuchung nicht vor, dient insbesondere das im Miteigentum stehende Grundstücke nicht den wirtschaftlichen Zwecken der herrschenden Grundstücke, ist eine gleichwohl vorgenommene Buchung materiell nicht unrichtig.^[32]

[32] OLG München FGPrax 2017, 113.

III. Rechtsfolgen

Rz. 10

Folge der Nichtbuchung des Gesamtgrundstückes ist die in Abs. 5 vorgeschriebene Eintragung der Miteigentumsanteile auf den Blättern der herrschenden Grundstücke. Die Anteile werden buchtechnisch ähnlich wie subjektiv-dingliche Rechte behandelt (vgl. § 8 GBV Rdn 1); materiell-rechtlich sind sie selbstständig, wie sich aus Abs. 5 S. 2 ergibt. Eine selbstständige Buchung von Anteilen dienender Grundstücke auf einem gesonderten Blatt ist unzulässig, ebenso eine nur teilweise "Schließung" des bisherigen Blattes.

Rz. 11

Eine Buchung von Anteilen ist auch zulässig, wenn alle herrschenden Grundstücke sich noch in einer Hand befinden, sofern bereits für sie eigene Blätter angelegt sind (Abs. 6).^[33] Allerdings kann die Aufteilung in Anteile nach Abs. 6 nur einheitlich vollzogen werden, d.h. alle Anteile müssen dann gleichzeitig bei herrschenden Grundstücken gebucht werden. Ein Eigentümer, der im Endergebnis eine Buchung nach Abs. 4, 5...