Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 39 [Voreintrag ... / E. Voreintragung des Betroffenen und des Rechts

I. Richtige Voreintragung des Berechtigten

Rz. 32

§ 39 GBO verlangt zunächst die zutreffende Eintragung des Betroffenen. Dessen Person ist wie bei § 19 GBO zu bestimmen, so dass der Voreintragungsgrundsatz sich auch auf lediglich mittelbar Betroffene bezieht, auf Berechtigte am antragsbetroffenen Recht oder auf zustimmende Personen (Eigentümer bei Grundschuldlöschung).

Rz. 33

Bei einer Parzellenverwechslung oder einer Wohnungsverwechslung ist mit der Zwischeneintragung des alten Eigentümers eine neue Auflassung erforderlich, soweit nicht durch Anfechtung der Verträge wegen Irrtums eine solche unnötig wird.^[58]

Rz. 34

Die Voreintragung bezieht sich bei einer Mehrheit von Berechtigten auch auf die richtige Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses.^[59] Deswegen ist ggf. vor einer Ehegattenüberlassung das bisher falsch verlautbarte Gemeinschaftsverhältnis (Gütergemeinschaft statt Bruchteilsgemeinschaft) zu berichtigen.^[60]

Rz. 35

Die Voreintragung bezog sich auch auf den Kreis der Gesellschafter einer GbR (§ 47 Abs. 2 GBO a.F., § 899a BGB), sofern – bezogen auf den einzelnen Gesellschafter – dessen Verfügungsbeschränkung eingetragen werden soll. Fraglich ist hier nicht die prinzipielle Geltung des Voreintragungsgrundsatzes, sondern die Frage, welche auf den Gesellschafter bezogenen Verfügungsbeschränkungen eintragungsfähig sind. Letztere Frage wird uneinheitlich gesehen.^[61]

Rz. 36

Bei Voreintragung des Betroffenen hat das Grundbuchamt jedoch auch das Legalitätsprinzip zu beachten. Es darf keine Eintragung herbeiführen, die ihrerseits das Grundbuch unrichtig macht. Außerdem darf nur eine zulässige Eintragung herbeigeführt werden, weswegen beispielsweise verstorbene Erben nicht eingetragen werden können, "unbekannte Erben" nur ausnahmsweise zur Vervollständigung einer anderenfalls unvollständigen Offenlegung des Erbganges.^[62]

[58] RGZ 133, 279; Schöner/Stöber, Rn 3149.

[59] OLG Hamm DNotZ 1965, 408; KGJ 41, 54.

[60] BayObLGZ 2002, 284. Ebenso LG Neubrandenburg Rpfleger 1995, 525 zur Überleitung der ehelichen Vermögensgemeinschaft auf ideelles Miteigentum.

[61] Verpfändung: nicht eintragungsfähig, BGH RNotZ 2017, 28. Insolvenzvermerk: eintragungsfähig: BGH DNotZ 2018, 312.

[62] DNotI-Report 2014, 66 mit ausführlicher Darstellung; OLG Rostock NJW-RR 2005, 604.

II. Richtige Voreintragung bei lediglich unrichtiger Bezeichnung

Rz. 37

Eine ursprünglich vorhandene oder nachträglich eingetretene Unrichtigkeit bloß in der Bezeichnung des Berechtigten kann nicht beanstandet werden, beispielsweise die Bezeichnung der eingetragenen Ehefrau mit ihrem Mädchennamen oder die Bezeichnung von Erben als "Deszendenten" einer bestimmten Person.^[63] Die Person als solche ist richtig eingetragen.

Eine bloße Unrichtigkeit in der Bezeichnung liegt gleichfalls vor, wenn eine Kommanditgesellschaft nachträglich in eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts umgewandelt wurde,^[64] wenn eine OHG nachträglich zu einer Kommanditgesellschaft wurde,^[65] eine GbR unter Aufnahme einer Komplementär-GmbH in einer GmbH & Co. KG umgewandelt wurde^[66] in Liquidation gegangen ist^[67] oder lediglich die Firma oder Anschrift^[68] geändert hat.

Rz. 38

Gesellschaftsrechtliche Anwachsungsvorgänge durch Ausscheiden aller Gesellschafter bis auf den letzten führen zu einer Änderung des Berechtigten und verlangen eine Voreintragung.^[69]

[63] KG KGJ 31, 266.

[64] BayObLGZ 1948, 51, 430 = NJW 1952, 28.

[65] KG JFG 1, 371.

[66] OLG München NZG 2016, 275; OLG Saarbrücken BeckRS 2010, 30230: Folge: Keine Voreintragung des Gesellschaftseintritts erforderlich.

[67] KG JFG 4, 285; OLG Frankfurt Rpfleger 1980, 61.

[68] OLG Brandenburg MittBayNot 2023, 189.

[69] OLG Köln FGPrax 2018, 60 zum Ausscheiden der einzigen Kommanditistin einer GmbH & Co. KG.

III. Richtige Voreintragung des Rechts

Rz. 39

Eine Eintragung bildet ein einheitliches Ganzes. Infolgedessen muss über den Wortlaut des § 39 GBO hinaus auch das betroffene Recht in allen seinen Rechtsbeziehungen so eingetragen sein, wie es der materiellen Rechtslage und der sich anschließenden neuen Eintragung entspricht.^[70] Im Rahmen der Voreintragung kann z.B. die Änderung eines Grundpfandrechtsnennbetrages vor Vollzug einer Abtretung verlangt werden^[71] oder die Zuschreibung eines Sondernutzungsrechts vor Auflassung der Wohnung.^[72]

[70] BayObLGZ 1952, 312 = DNotZ 1953, 133; BGHZ 16, 101 = NJW 1952, 342.

[71] BGH NJW 1955, 342; anders aber bei Euro-Einführung wegen der Umstellung von Amts wegen.

[72] OLG München NJOZ 2016, 1796.

IV. Antragspflicht

Rz. 40

Die Voreintragung kann vom Grundbuchamt nicht von Amts wegen vorgenommen werden, sondern muss auf Antrag hin erfolgen. Auch der Vollstreckungsgläubiger hat ein Antragsrecht.^[73]

Das Grundbuchamt muss jedoch durch Zwischenverfügung die Stellung eines entsprechenden Antrages veranlassen.^[74]

[73] Ebenso LG Neubrandenburg Rpfleger 1995, 250.

[74] BayObLGZ 1990, 51, 57; 1992, 344.

V. Eigentümergrundschuld

Rz. 41

Bei der Verfügung über Eigentümergrundschulden ist zu unterscheiden, ob es sich um Verfügungen über eine bereits entstandene oder eine künftige Eigentümergrundschuld handelt:

1. Verfügung über entstandene Eigentümergrundschuld

Rz. 42

Liegt eine Verfügung über eine aus einer Fremdhypothek hervorgegangene Eigentümergrundschuld vor, so ist na...