Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 47 [Angabe des ... / F. Nachweis des Gemeinschaftsverhältnisses

I. Grundsatz

Rz. 30

Die Eintragungsunterlagen müssen, wenn auch nicht mit der gesetzlichen Bezeichnung, so doch dem gesetzlichen Inhalt nach, das gewollte Gemeinschaftsverhältnis ergeben.^[75] Fehlen sie, so ist eine Erklärung durch Zwischenverfügung herbeizuführen, eine evtl. nach § 18 Abs. 2 GBO einzutragende Vormerkung kann dann allerdings das Gemeinschaftsverhältnis nicht bezeichnen, was jedoch unschädlich ist.^[76] Ist bereits ein Gemeinschaftsverhältnis eingetragen, so genügt es, wenn eine spätere Bewilligung erkennen lässt, dass für die neue Eintragung ebenfalls dieses Verhältnis gelten soll.

Rz. 31

Bei einer Auflassung kann die erforderliche Ergänzung nur durch Veräußerer und Erwerber gemeinsam geschehen (vgl. § 20 GBO Rdn 74 ff.);^[77] es wird auch Wiederholung der Auflassung gefordert.^[78] Es wird aber auch die Auffassung vertreten, in der Auflassung liege regelmäßig die stillschweigende Ermächtigung durch den Veräußerer, dass die Erwerber das Gemeinschaftsverhältnis auch einseitig bestimmen können.^[79] Dies ist in dieser pauschalen Form abzulehnen. Gewiss ist eine Auslegung der Eintragungsunterlagen statthaft; sie muss aber konkrete Anhaltspunkte ergeben, die es gestatten, auf einen entsprechenden Willen des Veräußerers zu rekurrieren. Jenseits dessen handelt es sich nicht um Auslegung, sondern um bloße Vermutungen.

[75] KG JW 1933, 617; BayObLG BayObLGZ 1957, 324; OLG Jena OLG NL 1998, 8.

[76] OLG Oldenburg Rpfleger 1991, 412; BayObLG NotBZ 2002, 265; OLG Rostock, NotBZ 2011, 301.

[77] BayObLG BayObLGZ 1958, 353 = Rpfleger 1959, 128; BayObLG Rpfleger 1975, 302; OLG Hamm DNotZ 1965, 408; vgl. auch Hieber, DNotZ 1959, 463.

[78] OLG Düsseldorf Rpfleger 1979, 139; OLG München MittBayNot 2010, 207.

[79] OLG Köln Rpfleger 1980, 16; OLG Frankfurt Rpfleger 1994, 206; LG Lüneburg Rpfleger 1994, 206; Meikel/Böttcher, § 20 Rn 126; Meikel/Böhringer, § 47 Rn 266; Demharter, § 20 Rn 33; Lemke/Böttcher, § 47 Rn 31; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 255, 762, 3312.

II. Zwangseintragungen

Rz. 32

Bei einer Zwangseintragung, die auf einem gerichtlichen Vollstreckungstitel beruht, kann nicht der Berechtigte einseitig das fehlende Gemeinschaftsverhältnis ergänzen.^[80] Wenn dazu angeführt wird, der Wille des Verpflichteten spiele ohnehin keine Rolle und der Inhalt des Titels würde durch diese Ergänzung nicht geändert, so kann dem nicht zugestimmt werden. Es ist ein Unterschied, auch für den Verpflichteten, ob eine Hypothek nach Bruchteilen oder zur gesamten Hand eingetragen wird oder gar als Gesamtforderung nach § 428 BGB. Der jeweilige sachliche Inhalt der Eintragung muss durch den Titel gedeckt sein, der die Eintragungsbewilligung ersetzt. Ein Titel, der die Art der Gemeinschaft der Berechtigten nicht erkennen lässt, ist als Eintragungsgrundlage nicht geeignet.^[81] Dies bedeutet jedoch nicht, dass das Anteilsverhältnis expressis verbis im Tenor festgestellt sein müsste; es genügt, wenn z.B. dem Titel, auch unter Zuhilfenahme der Urteilsgründe, das Anteils- oder Gemeinschaftsverhältnis im Wege der Auslegung entnommen werden kann. Nicht ausreichend und nicht auslegungsfähig ist aber die bloße Angabe "& Co."^[82]

[80] So aber OLG Köln Rpfleger 1986, 91; OLG Frankfurt MDR 1989, 365; Schneider, MDR 1986, 817; wie hier: Hügel/Reetz, § 47 Rn 65.

[81] LG Essen Rpfleger 2001, 543; Meikel/Böhringer, § 47 Rn 197; Demharter, § 47 Rn 14.

[82] OLG München NJW 2017, 2420 = Rpfleger 2017, 619.

III. Nachträgliche Ergänzung

Rz. 33

Fehlt die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses nach § 47 Abs. 1 GBO, ist die Eintragung des Rechts dennoch wirksam, jedoch unvollständig.^[83] Das Recht ist auch nicht verkehrsfähig, weil je nach möglichem Gemeinschaftsverhältnis die Verfügungsbefugnis der Rechtsinhaber nicht klar ist. Daher ist ein gutgläubiger Erwerb des Rechts aufgrund Verfügung eines Berechtigten zugunsten eines Dritten ausgeschlossen.^[84] Die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses kann nachgeholt werden.

[83] OLG Hamm DNotZ 1965, 408; BayObLG Rpfleger 1996, 21; Meikel/Böhringer, § 47 Rn 245.

[84] RG JW 1934, 2612; Meikel/Böhringer, § 47 Rn 245.

IV. Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses im schuldrechtlichen Vertrag

Rz. 34

Die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses gehört zur dinglichen Einigung, ist diese dem GBA nicht zu unterbreiten, so muss die Eintragungsbewilligung das Gemeinschaftsverhältnis festlegen.

Rz. 35

Die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses im schuldrechtlichen Vertrag (also insbesondere im Kaufvertrag) vermag die Angabe in der dinglichen Einigung oder in der Bewilligung nur ausnahmsweise zu ersetzen.^[85] Zwar kann das Grundbuchamt bei inhaltlich einfachen und eindeutigen Erklärungen die im schuldrechtlichen Vertrag vereinbarten Regelungen über das Gemeinschafts- oder Anteilsverhältnis im Wege der Auslegung auch der dinglichen Einigung zugrunde legen, doch ist dies nicht ohne weiteres in jedem Fall möglich. Insbesondere dann, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags und dem der Auflassung einige Zeit vergangen ist, kann eine solche Auslegung nicht mehr als von vornherein unbedenklich angesehen werden. Dies gilt also nicht, wenn das schuldrechtliche Gesc...