Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 54 [Öffentlich ... / II. Grundpfandrechte

Rz. 10

Sofern die Sicherung einer Abgabenverpflichtung durch ein Grundpfandrecht erfolgen soll, muss zunächst danach differenziert werden, ob hierfür eine Hypothek oder eine Grundschuld gewählt wird:

1. Hypothek

Rz. 11

Die Eintragung einer Verkehrshypothek für die öffentlich-rechtliche Forderung ist nach allgemeiner Ansicht unzulässig, weil die Anwendbarkeit des § 1138 BGB mit der strengen Akzessorietät der öffentlichen Lasten unvereinbar ist.^[22] Dies gilt allerdings nicht, soweit die Hypothek dazu dient, eine Forderung aus einem abstrakten Schuldversprechen (§ 780 BGB), das zum Zwecke der Erfüllung der aus der öffentlichen Last herrührenden Verpflichtung abgegeben wurde, oder eine andere schuldrechtliche Verpflichtung des Zivilrechts, welche zu diesem Zweck eingegangen wurde, abzusichern.

Rz. 12

Dem streng akzessorischen Charakter der öffentlichen Last entspricht dagegen eine Sicherungshypothek (§ 1184 BGB).^[23] Hierbei muss aber weiterhin danach differenziert werden, welches Grundstück mit der Sicherungshypothek belastet werden soll: Für die Zulässigkeit der Eintragung an dem Grundstück, auf dem bereits die öffentliche Last ruht, kommt es weiter darauf an, ob es sich bei der Forderung um nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG bevorrechtigte Ansprüche^[24] handelt.

Rz. 13

Sofern die Forderung noch das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG genießt, geht sie ohnehin sämtlichen im Grundbuch eingetragenen Rechten (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG) vor, so dass die Eintragung einer Sicherungshypothek insoweit zwecklos und daher unzulässig wäre.^[25] Um aber dem Sicherungsbedürfnis des Gläubigers – für den Fall, dass der Anspruch sein Vorrecht verliert, weil die Beschlagnahme des Grundstückes nicht frühzeitig genug erfolgt – Rechnung zu tragen, lässt die allgemeine Ansicht die Eintragung einer Sicherungshypothek unter der aufschiebenden Bedingung des Wegfalls des Vorrechts zu.^[26] Dieser Auffassung hat sich nunmehr auch der Gesetzgeber in § 322 Abs. 5 AO angeschlossen und ordnet die Möglichkeit einer Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ausschließlich in der dargestellten Weise an. Eine entsprechende Eintragung könnte daher wie folgt lauten:

Muster:

"Sicherungshypothek zu zweitausend EUR für eine Grundsteuerforderung der Stadt Bad Elster für den Zeitraum vom … bis … Im Wege des Verwaltungszwangsverfahrens unter der Bedingung, dass vor dem Erlöschen des Steueranspruchs dessen Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG wegfällt, aufgrund des Ersuchens vom … eingetragen am …"

Rz. 14

Für nicht in der zuvor dargestellten Weise bevorrechtigte Ansprüche kann dagegen ohne weiteres eine unbedingte Sicherungshypothek eingetragen werden, gleich, ob kraft Rechtsgeschäfts oder im Wege der Zwangsvollstreckung. Zulässig ist insbesondere auch die Eintragung einer unbedingten Sicherungshypothek für eine Hausgeldforderung, die derzeit das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen würde,^[27] da insoweit entgegenstehende gesetzliche Bestimmungen nicht existieren.

Rz. 15

Zulässig ist auch die Sicherung der aus der öffentlichen Last herrührenden Forderung durch Belastung eines anderen Grundstücks, was zudem den Vorzug hat, dass hier auf die Bevorrechtigung der Forderung keine Rücksicht genommen werden muss, d.h. die Sicherungshypothek kann stets unbedingt bestellt werden.^[28] Mehrere Grundstücke können mit einer Gesamthypothek belastet werden, unzulässig ist hingegen die mehrfache Sicherung desselben Anspruchs durch Bestellung selbstständiger Sicherungshypotheken an den verschiedenen Grundstücken.^[29] Zudem müssen die oben dargestellten Einschränkungen auch dann eingreifen, wenn das Grundstück, das ohnehin für die öffentliche Last haftet, in die Gesamthypothek einbezogen werden soll. Als zulässig anerkannt ist zudem die Ergänzung der durch eine rechtsgeschäftlich begründete Sicherungshypothek gewährten Sicherung durch Eintragung einer Zwangssicherungshypothek an einem oder mehreren anderen Grundstücken, ggf. unter Beachtung der § 867 Abs. 2 ZPO, § 322 Abs. 1 AO.^[30]

[22] Bauer/Schaub/Bauer, § 54 Rn 9; Meikel/Schmidt-Räntsch, § 54 Rn 59.

[23] Hierzu insgesamt sehr ausführlich Meikel/Schmidt-Räntsch, § 54 Rn 60 ff.

[24] Zum Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG eingehend Stöber, ZVG, § 10 Rn 6.

[25] KG HRR 1933 Nr. 145; OLG Dresden HRR 1937 Nr. 1110 (Zwangssicherungshypothek).

[26] BayObLGZ 1956, 122; KG JFG 18, 175; vgl. auch § 322 Abs. 5 AO.

[27] OLG Dresden ZWE 2011, 365; OLG Frankfurt FGPrax 2011, 59; vgl. auch und Zeiser, Rpfleger 2008, 58 m.w.N.

[28] Bauer/Schaub/Bauer, § 54 Rn 11; Meikel/Schmidt-Räntsch, § 54 Rn 74.

[29] RGZ 70, 245; Meikel/Schmidt-Räntsch, § 54 Rn 75; allgemein dazu: Staudinger/Wolfsteiner, BGB, § 1113 Rn 45 ff. m.w.N.

[30] RGZ 98, 106, 108; BGH NJW 1991, 2022; BayObLG MDR 1991, 163 = Rpfleger 1991, 53; Bauer/Schaub/Bauer, § 54 Rn 11; zweifelnd Meikel/Schmidt-Räntsch, § 54 Rn 77.

2. Grundschuld

Rz. 16

Ohne jede Beschränkung zulässig ist demgegenüber die Sicherung der Ansprüche aus einer öffentlichen Last durch Eintragung oder Verpfändung einer Grundschuld:^[31] Da diese vom Bestand d...