Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 7 [Abschreibun ... / 1. Belastung eines realen Grundstücksteils

Rz. 10

Wird ein realer Grundstücksteil mit Grundpfandrechten, Erbbaurechten, Vorkaufsrechten, Reallasten, Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrechten nach § 31 WEG belastet,^[22] so ist dieser Teil grundbuchmäßig zu verselbstständigen, d.h. er ist nach Teilung als ein selbstständiges Grundstück einzutragen. Das Gleiche gilt, wenn ein solches Recht an dem realen Grundstücksteil gelöscht werden soll. § 7 GBO ist ferner entsprechend anzuwenden, wenn eine Vorrangseinräumung oder eine Inhaltsänderung bei den genannten Rechten unter Beschränkung auf einen realen Teil eingetragen werden soll.^[23]

Rz. 11

§ 7 findet keine Anwendung, wenn eine Belastung zwar das ganze Grundstück ergreifen soll, die Ausübung des Rechts jedoch auf einen Grundstücksteil beschränkt wird (dazu siehe unten Rdn 36 ff.).

Rz. 12

Soll ein realer Grundstücksteil mit einer Dienstbarkeit belastet werden, so kann die Abschreibung unterbleiben, wenn Verwirrung nicht zu besorgen ist und der belastete Teil durch beglaubigten Auszug aus der amtlichen Karte eindeutig bezeichnet ist (§ 7 Abs. 2 S. 2 GBO).^[24] Der Wortlaut des Abs. 2 S. 2 ist durch das DaBaGG vom 1.10.2013^[25] geändert und an § 2 Abs. 3 GBO angepasst worden.^[26] Die Karte ist unerlässlich, weil nur sie überhaupt den Umfang der Belastung verlautbart. Ein Verzicht auf die Karte wäre ein Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz.^[27] Die Ermächtigung des Abs. 3, die ebenfalls durch das DaBaGG vom 1.10.2013^[28] eingefügt wurde, entbindet nicht von der Vorlage der amtlichen Karte sondern nur vom Erfordernis der Beglaubigung, wenn der Auszug maschinell hergestellt wird und ausreichend Fälschungsschutz besteht.

Rz. 13

Der Grund für die Ausnahme, die vornehmlich für die Eintragung von Dienstbarkeiten bedeutsam ist, liegt darin, dass diese Rechte am Rechtsverkehr nicht in dem Maße teilnehmen wie die anderen dinglichen Rechte und daher das Bedürfnis für eine grundbuchmäßig so scharfe Umgrenzung, wie sie Abs. 1 vorsieht, nicht als gegeben angesehen wird.

Rz. 14

Ein Kartenauszug ist nicht erforderlich, wenn die belastete Teilfläche bereits in einem Flurstück besteht (Abs. 2 S. 3).^[29] Dies gilt jedoch nur für die Belastung nach Abs. 2, also mit einer Dienstbarkeit; bei Grundpfandrechten und Reallasten (dazu vgl. Rdn 16, 36) ist stets Teilung nach Abs. 1 erforderlich.

Rz. 15

Der Auszug aus der amtlichen Karte ist Teil der Eintragungsbewilligung und muss mit dieser nach § 44 BeurkG verbunden sein. Ob bei der Grundbucheintragung ausdrücklich auf die Karte hinzuweisen ist, mag Geschmackssache sein. Ein entsprechender Vermerk kann etwa lauten:

Muster:

auf dem Teil des Grundstücks, der in der der Eintragungsbewilligung beigehefteten Karte rot schraffiert ist …

Rz. 16

Zu unterscheiden ist § 7 Abs. 2 GBO von dem Fall, dass nicht ein realer Grundstücksteil belastet wird, sondern das ganze Grundstück, wobei lediglich die Ausübung des Rechts auf einen Teil des Grundstücks beschränkt ist (siehe unten Rdn 36).

Rz. 17

Besteht die Belastung in einer Reallast, gilt Abs. 1. § 7 Abs. 2 S. 1 wurde durch das DaBaGG vom 1.10.2013^[30] dahin geändert, dass die Worte "oder eine Reallast" gestrichen wurden. Der Gesetzgeber klärte hiermit die Frage, ob und wie bei der Belastung einer Teilfläche mit einer Reallast eine Teilung mangels Verwirrung unterbleiben könne. Die früher h.M.^[31] ließ Abs. 2 bei der Reallast nur gelten, wenn die belastete Teilfläche selbst bereits in einem Flurstück bestand. Durch die Streichung der Reallast aus Abs. 2 ist dies nun obsolet, es gilt Abs. 1, das Grundstück ist in jedem Fall zu teilen. Durch die Änderung des Abs. 1 S. 1 bewahrheiten sich in besonderer Weise die Worte Julius Hermman von Kirchmanns aus dem Jahre 1848:^[32] "Drei berichtigende Worte des Gesetzesgebers und ganze Bibliotheken werden zur Makulatur."

Rz. 18

§ 7 GBO ist unanwendbar auf die Eintragung von Vormerkungen, Widersprüchen und Verfügungsbeeinträchtigungen. Diese können auch ohne vorgängige grundbuchmäßige Verselbstständigung und Abschreibung des betreffenden Grundstücksteiles eingetragen werden.^[33] Praktisch relevant ist dies bei der Auflassungsvormerkung im Rahmen der Veräußerung einer nicht vermessenen Teilfläche. Erforderlich ist hier, dass sich die Teilfläche nach Lage und Größe in einer den Verkehrsbedürfnissen entsprechenden Weise aus der Eintragungsbewilligung zweifelsfrei ergibt.^[34]

Rz. 19

Es mag dahingestellt bleiben, ob die dafür angeführten Gründe zutreffen, dass es sich hierbei nicht um "Rechte" i.S. des § 7 GBO, jedenfalls nicht um endgültige Belastungen, handele; durchschlagend dürfte die Erwägung sein, dass die Eintragung dieser Vermerke, wenn sie ihren Zweck der Sicherung erreichen sollen, häufig sehr schnell erfolgen muss, was durch das Erfordernis vorheriger Abschreibung meist vereitelt würde.

Rz. 20

Das Gleiche gilt für Verfügungsbeschränkungen, die nur einen Grundstücksteil betreffen.^[35]

Rz. 21

In allen Fällen muss der von der Eintragung betroffene Grundstücksteil so deutlich bezeichnet werden, dass ein Zweifel am Umfang de...