Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 7 [Abschreibun ... / D. Sonderfälle

I. Die Teilung eines Erbbaurechts

Rz. 39

Sie ist nur dann möglich, wenn der Erbbauberechtigte mehrere Bauwerke auf dem belasteten Grundstück haben darf und auch hat und wenn nach der Teilung auf jedem neuen Grundstück ein selbstständiges Bauwerk besteht.^[55]

Ein Ausschluss der Teilung kann mit dinglicher Wirkung nicht vereinbart werden, auch eine Bindung an die Zustimmung des Eigentümers (§ 5 ErbbauRG) ist nicht möglich.^[56] Die Teilung setzt zunächst die Teilung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks voraus (dazu vgl. auch oben Rdn 5).^[57]

Erforderlich ist die Teilungserklärung des Erbbauberechtigten gem. § 875 BGB, sie stellt eine teilweise Aufhebung des alten Erbbaurechts dar und bedarf deshalb der Zustimmung des Grundstückseigentümers und der am Erbbaurecht dinglich Berechtigten.^[58] Eine zusätzliche Enthaftungserklärung des Erbbauberechtigten für jedes Teilgrundstück hinsichtlich des nicht mehr darauf ruhenden Teils des Erbbaurechts ist nicht erforderlich, da diese Erklärung in der Teilungserklärung mitenthalten ist.^[59] Zum technischen Vollzug siehe § 10 GBV Rdn 8 ff.

[55] BGH DNotZ 1974, 441; Weber, MittRhNotK 1965, 567; Haegele, Rpfleger 1967, 279, 283.

[56] Haegele, Rpfleger 1967, 279, 283; Hauschild, Rpfleger 1954, 601; Kehrer, BWNotZ 1955, 194; a.A. teilw. Schulte, BWNotZ 1961, 315.

[57] KG KGJ 51, 228; OLG Hamm Rpfleger 1955, 232; LG Kassel Rpfleger 1955, 230; OLG Neustadt Rpfleger 1961, 152; BayObLG BayObLGZ 1961, 32; Huber, NJW 1952, 690; Rohloff, Rpfleger 1954, 83; Oberst, MittBayNotV 1956, 206; a.A. Hauschild, Rpfleger 1954, 601; Kehrer, BWNotZ 1955, 194; Weitnauer, DNotZ 1955, 355.

[58] BGH DNotZ 1974, 441 = Rpfleger 1974, 147; OLG Neustadt DNotZ 1960, 385; LG Kassel Rpfleger 1955, 230; Meikel/Böttcher, § 7 Rn 112; Grüneberg/Herrler, BGB § 11 ErbbauRG Rn 4; a.A. Huber, NJW 1952, 687 und Lutter, DNotZ 1960, 89, 94.

[59] Lutter, DNotZ 1960, 91; Grüneberg/Herrler, BGB, § 11 ErbbauRG Rn 4; Meikel/Böttcher, § 7 Rn 115; MüKo/Heinemann, BGB, § 11 ErbbauRG Rn 31; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1852; a.A. Staudinger/Rapp, BGB, § 11 ErbbauRG Rn 16; Ingenstau/Hustedt, § 11 ErbbauRG Rn 127; Muttray, Rpfleger 1955, 217; Rohloff, Rpfleger 1954, 83, 85; Haegele, Rpfleger 1967, 283, 284 – siehe dort in Fn 49, 50 w. Nachw.

II. Die Teilung bei Wohnungs- und Teileigentum

Rz. 40

Eine Teilung des mit einem bestimmten Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteils an einem Grundstück (Wohnungseigentum) ist denkbar,

1.	dergestalt, dass aus einer bisher einzigen Raumeinheit (Eigentumswohnung) mehrere gebildet werden und gleichzeitig der Miteigentumsanteil geteilt wird ("gemischt real-ideelle Aufteilung"),
2.	dass das Wohnungseigentums bei ungeteilt bleibender Raumeinheit (Wohnung) in mehrere ideelle, nach Quoten abgegrenzte Teilrechte aufgeteilt wird ("ideelle Aufteilung"),
3.	dass die Wohnungs- bzw. Teileigentümer den Gegenstand des Sondereigentums nachträglich verändern, ohne dass sich die Miteigentumsanteile ändern ("reale Aufteilung"),
4.	dass bei unverändertem Sondereigentum die Miteigentumsanteile insgesamt neu aufgeteilt werden ("Quotenberichtigung").

Rz. 41

Zu 1.: Die gemischt real-ideelle Aufteilung ist möglich zum Zwecke der Veräußerung einer des neu geschaffenen Wohnungseigentums, aber auch dann, wenn die neugebildeten Berechtigungen in der Hand des bisherigen Wohnungseigentümers verbleiben sollen (Vorratsteilung).^[60]

Die Aufteilung ist eine Verfügung über das zu teilende Wohnungseigentum, weil dessen Inhalt verändert wird. Liegt eine Vorratsteilung vor, so wird eine einseitige Erklärung des Wohnungseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt entsprechend § 8 WEG erforderlich; bei gleichzeitiger Veräußerung eines der neugeschaffenen Wohnungseigentumsrechte wird die Teilung durch den Veräußerungsvertrag bewirkt.

Fraglich ist, ob zur Verteilung als solcher die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten notwendig ist. Dazu wird ausgeführt, dass durch die Aufnahme neuer Wohnungseigentümer eine Änderung der Stimmenzahl (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG) und eine Änderung des Stimmenverhältnisses (§ 18 Abs. 3 WEG) herbeigeführt werde; die Teilung sei daher ein im Wege der Inhaltsänderung vorgenommener Eingriff in den durch die Satzung geschaffenen Status der Eigentümergemeinschaft.^[61] Diese Gründe greifen jedoch allenfalls durch, wenn das durch Teilung neugeschaffene Wohnungseigentum veräußert wird, da jeder Wohnungseigentümer ohne Rücksicht auf die Zahl der ihm gehörenden Wohnungseigentumsrechte nur einmal zählt. Deshalb besteht kein Anlass, schon für die Teilung als solche eine Zustimmung zu verlangen.^[62]

Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch entsprechend § 12 WEG ausdrücklich vorsehen, dass die Veräußerung nach Teilung oder auch schon die Teilung selbst der Zustimmung bedürfen. Zur grundbuchtechnischen Behandlung siehe § 3 WGV Rdn 1 ff.).

Rz. 42

Zu 2.: Da nach allgemeinem bürgerlichen Recht sowohl Alleineigentum als auch gewöhnliches Miteigentum ideell teilbar sind, kann auch das aus Allein- und Miteigentum zusammengesetzte Wohnungseigentum ideell aufgeteilt werden.^[63] Sie setzt je...