Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 7 [Abschreibun ... / II. Begriff der Teilung

1. Teilung im Rechtssinne

Rz. 2

Als Arten der Teilung sind zu unterscheiden:

▪	Die notwendige Teilung, die von Amts wegen vollzogen wird bei Veräußerung oder Belastung eines Grundstücksteiles (siehe unten Rdn 4),
▪	Die Teilung auf ausdrückliche Erklärung eines Eigentümers (siehe unten Rdn 37).

Eine Grundstücksteilung im Rechtssinne liegt vor

▪	wenn ein aus einem Flurstück bestehendes Grundstück derart geteilt wird, dass mehrere Grundstücke, je bestehend aus einem neuen Flurstück, entstehen;
▪	wenn von einem aus mehreren Flurstücken bestehenden Grundstück ein oder mehrere Flurstücke abgetrennt werden;
▪	wenn von einem Grundstück ein Zuflurstück abgetrennt wird.

2. Zerlegung

Rz. 3

Keine Teilung im Rechtssinn, sondern lediglich eine katastertechnische Zerlegung liegt vor, wenn das ein Grundstück bildende Flurstück in zwei Flurstücke vermessen wird, die jedoch beide nach wie vor ein einziges Grundstück im Rechtssinn bilden (dazu vgl. § 13 GBV Rdn 9).^[6] Die reine Zerlegung wird zur Erhaltung der Übereinstimmung von Liegenschaftskataster und Grundbuch in das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs übernommen, ohne dass damit rechtliche Veränderungen verbunden sind (siehe § 2 GBO Rdn 10 ff.; § 12c GBO Rdn 9 ff.).

[6] Lemke/Schneider, § 7 Rn 5 ff.

3. Belastungen des zu teilenden Grundstücks

Rz. 4

Ist das zu teilende Grundstück mit dinglichen Rechten belastet, bestimmt sich deren Schicksal bzw. die Frage der weiteren Belastung der Teilflächen nach materiellem Recht. Bei einer Dienstbarkeit ist insbesondere § 1026 BGB zu beachten, der aber die hinreichende Bestimmung des Ausübungsbereichs der Dienstbarkeit voraussetzt. Grundpfandrechte werden kraft Gesetzes zu Gesamtrechten.

Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, entsteht durch die Teilung ein Gesamterbbaurecht (§ 6a GBO).^[7] Die Anwendung des § 1026 BGB ist nicht ausgeschlossen, setzt aber auch beim Erbbaurecht die Bestimmung des Ausübungsbereichs voraus.^[8]

[7] BGHZ 65, 345 = NJW 1976, 519 = Rpfleger 1976, 126.

[8] Demharter, Anh § 8 Rn 13; Bauer/Schaub/Maaß, AT F Rn 30, 174.

4. Teilung eines Erbbaurechts

Rz. 5

Die Teilung eines Erbbaurechts ist nur zulässig, wenn das Erbbaurecht seinem Inhalt nach teilbar ist (dazu vgl. Rdn 39 ff.).^[9] Ferner muss im gleichen Vorgang das belastete Grundstück entsprechend geteilt werden, damit nicht mehrere Erbbaurechte am selben Grundstück lasten, was mit § 10 ErbbauRG nicht vereinbar wäre.^[10] Dies erfordert auch Zustimmung der dinglich Berechtigten am Erbbaurecht^[11] sowie des Grundstückseigentümers nach § 26 ErbbauRG.^[12] Dingliche Berechtigte des Grundstücks müssen weder der Teilung des Erbbaurechts noch zusammenhängend der des Grundstücks zustimmen.^[13]

[9] BGH NJW 1974, 498; Bauer/Schaub/Maaß, AT F Rn 175; Winkler/Schlögel, Rn 5.163.

[10] Bauer/Schaub/Maaß, AT F Rn 175; v. Oefele/Winkler, Rn 5.161.

[11] A.A. Lemke/Schneider, § 7 Rn 13.

[12] BGH NJW 1974, 498; OLG Neustadt NJW 1960, 1157; Bauer/Schaub/Maaß, AT F Rn 175; Winkler/Schlögel, Rn 5.165; Lemke/Schneider, § 7 Rn 12.

[13] Meikel/Böttcher, § 7 Rn 101; Staudinger/Rapp, § 11 ErbbauRG Rn 16; Schöner/Stöber, Rn 1851; Lemke/Schneider, § 7 Rn 13; a.A. Bauer/Schaub/Maaß, AT F Rn 176; Winkler/Schlögel, Rn 5.172.

5. Grundstücksteilung bei Wohnungs- und Teileigentum

Rz. 6

Ist das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, sind drei Arten von Teilung zu unterscheiden (dazu vgl. Rdn 40 ff.):

▪	Die abzuschreibende Teilfläche ist von Sondereigentum nicht betroffen (typischer Fall: Teilung und Veräußerung von Kleinflächen bei Erschließung und Straßenausbau): Die Teilung bedarf als Verfügung über Gemeinschaftseigentum der Mitwirkung aller Miteigentümer (bei i.d.R. erfolgter Veräußerung der Auflassungserklärung) und der Zustimmung dinglich Berechtigter nach § 876 S. 2 BGB (bei Veräußerung i.d.R. Pfandfreigabe der Grundpfandrechtsgläubiger).[14]
▪	Die abzuschreibende Teilfläche betrifft auch Sondereigentum (z.B. Garage auf abzuschreibender Teilfläche): Wegen der Veränderung von Sondereigentum bedarf diese Teilung der Einigung sämtlicher Miteigentümer nach § 4 WEG, die aber auch konkludent in der Veräußerung der Teilfläche gesehen werden kann.[15] Bei den verbleibenden Miteigentumsanteilen sowie dem verbleibenden Sondereigentum sind ggf. Änderungen vorzunehmen, damit die Summe der Miteigentumsanteile wieder ein Ganzes ergibt und hinsichtlich des verbleibenden Sondereigentums § 3 Abs. 2 WEG nicht verletzt wird.[16]
▪	Die abzuschreibende Teilfläche verbleibt im eigenen Besitz der Miteigentümer zu Bruchteilen (z.B. Teilung von Wohnungseigentum bei mehreren Gebäuden unter "Ausscheiden" eines Gebäudes aus dem Wohnungseigentum): In diesem Fall liegt eine Inhaltsänderung des Wohnungs- und Teileigentums vor, sie erfordert Einigung aller Miteigentümer nach § 4 WEG.[17] Die abzuschreibende Fläche muss nicht unbebaut sein, maßgebend ist allein, ob hieran weiterhin Sondereigentum bestehen soll oder nicht.[18]

Änderungen innerhalb des Wohnungs- und Teileigentums, etwa Unterteilungen oder Zuordnung von Räumen zu einem anderen Wohnungseigentum, sind nicht Teilungen im Sinne des § 7 GBO. Soll ein mit einem Doppelhaus bebautes Grundstück, das bisher in Wohnungseig...