Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBV § 15 [Bezeichnun ... / C. Gesellschaft bürgerlichen Rechts und WEG-Gemeinschaft als Sonderfälle

I. Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Rz. 13

Bei einer BGB-Gesellschaft (auch GbR genannt) war nach dem bis 31.12.2023 geltenden Abs. 1 Buchst. c die Gesellschaft mit namentlicher Nennung der Gesellschafter einzutragen. Mit den Änderungen zum Personengesellschaftsrecht und der Einführung des Gesellschaftsregisters für die BGB-Gesellschaft (§§ 707 ff. BGB) zum 1.1.2024 ist Abs. 1 Buchst. c weggefallen.^[31] Da durch den ebenfalls neugefassten § 47 Abs. 2 GBO faktisch nur noch die im Gesellschaftsregister eingetragene Gesellschaft grundbuchfähig ist (eingehend § 47 GBO Rdn 36 ff.), bedarf es in § 15 GBV keiner Sonderregelung mehr. Die Gesellschaft ist unter ihrem im Gesellschaftsregister eingetragenen Namen und ihrem Sitz einzutragen. Die Soll-Formulierung des § 47 Abs. 2 GBO stellt nur klar, dass eine Eintragung der nicht im Register eingetragenen Gesellschaft, die gleichwohl rechtsfähig sein kann, materiellrechtlich wirksam ist.

Vor dem 1.1.2024 war die Gesellschaft unter namentlicher Bezeichnung aller Gesellschafter einzutragen, es konnte auch eine Namensbezeichnung der Gesellschaft beigefügt werden.^[32] Diese Eintragungen bleiben wirksam (zur Grundbuchberichtigung § 47 GBO Rdn 59 ff.).

Rz. 14

Für die Beantragung einer Zwangssicherungshypothek für eine Gesellschaft und deren Bezeichnung im Vollstreckungstitel gilt § 736 ZPO in der seit 1.1.2024 geltenden Fassung. Danach findet die Zwangsvollstreckung für eine im Gesellschaftsregister eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch aus einem Vollstreckungstitel für eine nicht im Gesellschaftsregister eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts statt, wenn erstens der in dem Vollstreckungstitel genannte Name und Sitz oder die Anschrift der Gesellschaft identisch sind mit dem Namen und Sitz oder der Anschrift der im Gesellschaftsregister eingetragenen Gesellschaft und zweitens die gegebenenfalls in dem Vollstreckungstitel aufgeführten Gesellschafter der Gesellschaft identisch sind mit den Gesellschaftern der im Gesellschaftsregister eingetragenen Gesellschaft. Auch hier verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, faktisch eine Eintragung im Gesellschaftsregister als Voraussetzung der Rechtsfähigkeit und der Grundbuchfähigkeit zu postulieren.

[31] Art. 41 MoPeG v. 10.8.2021 (BGBl I S. 3436).

[32] OLG Frankfurt a.M. Rpfleger 1975, 177; OLG Hamm Rpfleger 1983, 432.

II. WEG-Gemeinschaft

Rz. 15

Praktische Probleme ergaben sich bei der Eintragung dinglicher Rechte (insbes. Zwangshypotheken wegen Hausgeldrückständen) zugunsten einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bis zur Anerkennung der Rechtsfähigkeit durch § 10 Abs. 6 WEG aufgrund der WEG-Reform 2007^[33] und § 9a WEG seit der WEG-Reform 2020^[34] wurde der Gemeinschaft keine Rechtsfähigkeit zugebilligt.^[35] Ihre Rechtsfähigkeit ist nunmehr gesetzlich festgestellt. Sie führt nach § 9a Abs. 1 S. 3 WEG die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. In dieser Weise ist sie als Berechtigte in das Grundbuch einzutragen (siehe auch § 4 Einl. Rdn 57 ff.). Es kann auf die einzelnen WE-Grundbücher als "Registerhinweis" verwiesen werden.

Eine Eintragung zugunsten der "jeweiligen Eigentümer des Grundstückes …"^[36] ist und war inhaltlich unzulässig, weil der numerus clausus der Sachenrechte ein subjektiv-dingliches Grundpfandrecht nicht vorsieht.

Weist ein Vollstreckungstitel bei Eintragung einer Zwangshypothek die WEG-Gemeinschaft nicht als solche aus, insbes. weil er noch aus der Zeit vor Inkrafttreten des § 10 Abs. 6 WEG aus dem Jahre 2007 stammt, kann er als Grundlage der Bezeichnung der WEG-Gemeinschaft nicht dienen.^[37] Der WEG-Verwalter kann nur dann als Gläubiger eingetragen werden, wenn die Forderung an ihn als Treuhänder abgetreten ist;^[38] die Abtretung ist gem. § 29 GBO nachzuweisen. Das alles gilt auch dann, wenn der Verwalter den Titel als Prozessstandschafter auf seinen Namen erwirkt hat, denn es handelt sich nur um eine Vollmachtstreuhand, nicht um Rechtsinhaberschaft. Für eine gewillkürte Prozessstandschaft dürfte es seit Geltung des § 10 Abs. 6 WEG (nunmehr § 9a Abs. 1 WEG) aber an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des WEG-Verwalters fehlen.^[39]

[33] WEG-ÄndG v. 26.3.2007 (BGBl I S. 370); die Rechtsfähigkeit bereits anerkennend BGHZ 163, 154 = NJW 2005, 2061.

[34] Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020 (BGBl I S. 2187).

[35] Umfassend zur Rechtsgeschichte auch Meikel/Schneider, GBV, § 15 Rn 61 ff.

[36] So Bärmann, DNotZ 1985, 395; Röll, NJW 1987, 1049; Böhringer, BWNotZ 1988, 1.

[37] OLG München ZWE 2018, 354.

[38] OLG Celle Rpfleger 1986, 484; OLG Köln Rpfleger 1988, 526; a.A. LG Lübeck Rpfleger 1992, 343.

[39] Bärmann/Merle/Becker, WEG, § 27 Rn 165.