Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GGV § 4 Nachweis des ... / E. Recht zum Besitz nach Art. 233 § 2a EGBGB (Abs. 4)

I. Allgemeines

1. Zweck des Vermerks

Rz. 17

Zur Sicherung etwaiger Ansprüche nach dem SachenRBerG konnte gem. Art. 233 § 2c Abs. 2 EGBGB ein Vermerk eingetragen werden, wenn ein Recht zum Besitz i.S.v. § 2a des Art. 233 EGBGB bestand.^[14] Dieser Vermerk (aber auch die Eintragung von Gebäudeeigentum bzw. Nutzungsrecht oder das Notarvermerks gem. § 92 Abs. 5 SachenRBerG) sollte verhindern, dass gem. § 111 SachenRBerG bei Verfügungen nach dem 31.12.2000 ein Rechtsverlust eintritt.

[14] OLG Jena FGPrax 1999, 45 = Rpfleger 1999, 216.

2. Eingeschränkte Anwendung nach dem 31.12.2000 und nach dem 31.12.2011

Rz. 18

Der Vermerk nach Art. 233 § 2c Abs. 2 EGBGB hat die Wirkung einer Vormerkung. Sachenrechtlich ist er eigentlich auch nicht erforderlich, denn die Ansprüche des SachenRBerG auf Bestellung eines Erbbaurechtes oder auf Ankauf des Grundstücks hätte als Ansprüche auf Erwerb eines dinglichen Rechts ebenso durch Vormerkung nach § 883 BGB gesichert werden können. Nach Verjährung der Ansprüche mit Ablauf des 31.12.2011 hat auch der Vermerk keine praktische Bedeutung mehr. Seine Eintragung könnte eher theoretisch nur noch dann erfolgen, wenn die Verjährung des Anspruchs seit dem 31.12.2011 gehemmt wäre. Zudem sind die Ansprüche auf Durchführung der Sachenrechtsbereinigung über § 111 SachenRBerG seit dem 1.1.2001 dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs unterworfen. Ebenso wie bei der Eintragung von Nutzungsrecht und Gebäudeeigentum kann die Eintragung eines Vermerks nach Art 233 § 2c Abs. 2 EGBGBB aufgrund der Nachweise nach § 4 Nr. 4 nur dann erfolgen, wenn seit dem 1.1.2001 kein Eigentumswechsel am Grundbuch stattgefunden hat.

II. Nachweismöglichkeiten

Rz. 19

Gebäudeeigentum (Nr. 1). Es genügt der Nachweis von Gebäudeeigentum nach Abs. 2 oder 3, nicht jedoch nach Abs. 1 (dazu unten b) und d).^[15] Diese Nachweise genügen zwar auch zur Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes für dieses Gebäudeeigentum. Es ist jedoch denkbar, dass der Gebäudeeigentümer den Ankauf des Grundstückes (§ 15 Abs. 1 SachenRBerG) beabsichtigt und diesen Anspruch sichern will. Da er nach Eigentumserwerb am Grundstück ohnehin verpflichtet ist, das Gebäudeeigentum aufzuheben (§ 78 Abs. 2 S. 3 SachenRBerG), ist die Anlegung des Gebäudegrundbuches überflüssig. Ähnliches gilt, wenn der Nutzer die Bestellung eines Erbbaurechtes anstrebt.

Rz. 20

Baunachweis (Nr. 2). Ansprüche aus der Sachenrechtsbereinigung bestehen auch dann, wenn ein anderer als der Eigentümer ein Grundstück gebaut hat, ohne dass Gebäudeeigentum entstand, sofern die Bebauung mit Billigung staatlicher Stellen geschah (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c, § 9 Abs. 1 Nr. 5 SachenRBerG). Daran knüpft Nr. 2 an, wenn sie den Nachweis der Billigung durch die im Text genannten Unterlagen zulässt.^[16] Die amtlichen Bescheide müssen nicht den Antragsteller des Grundbuchverfahrens als Genehmigungsempfänger ausweisen. Angesichts der üblichen Praxis, im komplexen Wohnungsbau die Bauausführung sog. Hauptauftraggebern zu übertragen,^[17] lauteten Baugenehmigungen u.Ä. regelmäßig auf diesen. Es genügt der Nachweis, dass die Errichtung des Gebäudes durch einen anderen als den Grundstückseigentümer geschah.^[18]

Rz. 21

Offen bleibt die Behandlung sog. "unechter Datschen". Darunter versteht man die Fälle, in denen einem Bürger ein Nutzungsrecht zu Erholungszwecken (§ 312 ZGB) zustand, das ihn zur Errichtung eines Wochenendhauses berechtigte. In nicht wenigen Fällen haben die Berechtigten jedoch auf diesen Grundstücken Wohnhäuser errichtet. Diese Fälle unterliegen nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers der Sachenrechtsbereinigung (§ 9 Abs. 1 Nr. 5, § 10 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG).^[19] Entscheidend für die Anwendung des SachenRBerG war die Errichtung und Nutzung als Wohnhaus mit Billigung staatlicher Stellen i.S.d. § 10 SachenRBerG. Ob in den Fällen der sog. "unechten Datschen" ein eintragungsfähiges Recht zum Besitz besteht, ist fraglich.^[20] Der Nutzer hätte zum Schutz seiner Ansprüche das notarielle Vermittlungsverfahren betreiben müssen, um auf diese Weise Schutz über § 92 Abs. 5 SachenRBerG zu erlangen.^[21]

Rz. 22

Überlassungsverträge (Nr. 3). Im Falle eines unter Art. 232 § 1a EGBGB einzuordnenden Rechtsverhältnisses^[22] liegt ein schriftlicher Vertrag vor, der eine evtl. Bauberechtigung und das Grundstück ausweist.^[23] Es handelt sich dabei stets um Grundstücke, die unter staatlicher oder treuhänderischer Verwaltung gestanden haben. Verträge, die lediglich zur Nutzung für Erholungs- und Freizeitzwecke berechtigten, fallen nicht unter die Norm (vgl. auch Art. 233 § 2a Abs. 7 EGBGB). Nach der zuletzt genannten Vorschrift gilt ein Miet- oder Pachtvertrag nicht als Überlassungsvertrag.

Rz. 23

Volkseigene oder LPG – genutzte Gebäude und/oder Grundstücke (Nr. 4). Ein Recht zum Besitz besteht auch gem. Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 1 Buchst. d EGBGB für den, der durch einen vor dem 22.7.1992 abgeschlossenen oder beantragten Kaufvertrag ein Gebäude erworben hat. Erfasst sind Fälle, in denen der Kauf ein volkseigenes Gebäude betraf oder ein Gebäude, das auf LPG-genutztem Boden errichtet war. Ein Sonderfall besteht bei ehemaligen bäuerlichen Handelsgenos...