A. Normzweck
Rz. 1
Die Norm regelt (wie § 6 GGV), dass neben der Eintragung im Gebäudegrundbuch eine mit dessen Bestandsverzeichnis korrespondierende Eintragung auf dem Blatt des Grundstückes zu geschehen hat. Die Vorschrift kann nur im Zusammenhang mit der Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes angewendet werden. Allein im Falle des sog. zugewiesenen Nutzungsrechts war bereits nach dem Recht der DDR ein Gebäudegrundbuch angelegt, aber keine Eintragung des Nutzungsrechts im Grundstücksgrundbuch erfolgt. Dies ist von Amts wegen nachzuholen.
Die Eintragung im Grundstücksgrundbuch ist im Übrigen in doppelter Weise für die Frage eines gutgläubigen Erwerbers von Bedeutung: Einmal für den (positiven) Schutz redlicher Erwerber in Bezug auf das Gebäudeeigentum, weil der Redlichkeitsschutz die Eintragung auf dem Grundstücksblatt voraussetzt (Art. 233 § 4 Abs. 1 S. 3 EGBGB), zum anderen dient die Eintragung (negativ) dem Ausschluss eines gutgläubig lastenfreien Erwerbs des Grundstücks mit Erlöschen des Nutzungsrechts und des Gebäudeeigentums nach dem 31.12.2000 (Art. 233 § 4 Abs. 2 S. 1 und Art. 231 § 5 Abs. 3 EGBGB).
B. Eintragung von Amts wegen (Abs. 1)
Rz. 2
Die Eintragung des Nutzungsrechts geschieht stets von Amts wegen. Sie ist zu unterscheiden von der nur auf Antrag vorzunehmenden, in der GGV nicht geregelten Eintragung eines isolierten Nutzungsrechts.
Rz. 3
Ist Antrag auf Anlegung eines Gebäudegrundbuches gestellt, so ist vorher das zugrundeliegende Nutzungsrecht von Amts wegen im Grundstücksblatt einzutragen (Art. 233 § 4 Abs. 1 S. 2 EGBGB). Dies regelt Abs. 1 S. 1.
Rz. 4
Ist bereits ein Gebäudegrundbuch angelegt, jedoch eine Eintragung des Nutzungsrechts unterblieben, so ist diese von Amts wegen nachzuholen (Art. 233 § 4 Abs. 1 S. 2 EGBGB), nur bei Eintragung auch des Nutzungsrechts im Grundstücksgrundbuch ist das Gebäudeeigentum verkehrsfähig. Das Grundbuchamt soll jedoch nicht zu Nachforschungen dahingehend genötigt sein; die Eintragung ist deshalb im Zusammenhang mit einer anderen auf dem Grundstücks- oder Gebäudeblatt anstehenden Eintragung vorzunehmen.
C. Inhalt der Eintragung (Abs. 2)
Rz. 5
Das Nutzungsrecht wird in der zweiten Abteilung in den Spalten 1–3 eingetragen. Die Formulierung "Dingliches Nutzungsrecht für den jeweiligen Gebäudeeigentümer …" knüpft an Art. 231 § 5 Abs. 2 EGBGB an, der das Nutzungsrecht zum Bestandteil des Gebäudes erklärt. Das Nutzungsrecht ist mithin wie ein subjektiv-dingliches Recht ausgestaltet, so dass bei Inhalts- oder Rangänderungen § 876 S. 2 BGB jedenfalls entsprechend anzuwenden sein wird. Für seine Aufhebung ist das in Art. 233 § 4 Abs. 6 EGBGB ausdrücklich vorgesehen. § 21 GBO ist wegen des § 3 Abs. 4 Nr. 1 stets erfüllt.
Rz. 6
Eigentümlich ist die Regelung in Abs. 2 S. 3, der (in Sp. 5) die Eintragung von Verfügungsbeschränkungen in Bezug auf den Gebäudeeigentümer vorschreibt. Beim Erbbaurecht werden solche Eintragungen (z.B. der Gesamtvollstreckungsvermerk) in Abt. II des Erbbaugrundbuches vorgenommen, denn dieses ist gem. § 14 Abs. 3 ErbbauRG das Grundbuch im Sinne des Gesetzes. Die allgemeine Bezugnahme auf die Vorschriften für Erbbaugrundbücher legt deshalb nahe, Verfügungsbeschränkungen, die sich auf den Gebäudeeigentümer beziehen, entsprechend im Gebäudegrundbuch einzutragen; dies sollte auch deshalb gelten, weil die Eintragung des Nutzungsrechts im Grundstücksblatt den Gebäudeeigentümer, also den Betroffenen, ja nicht einmal in Person bezeichnet. Da alle Verfügungen des Gebäudeeigentümers auf dem Gebäudeblatt vollzogen werden, ist dieses für das Gebäudeeigentum das Grundbuch im Sinne des Gesetzes. Dann aber müssen Verfügungsbeschränkungen dort gebucht werden, sollen sie ihre materiell-rechtlichen Wirkungen (z.B. § 892 Abs. 1 S. 2 BGB) entfalten. Dies darf keinesfalls unterbleiben.
D. Gesamtbelastung (Abs. 3)
Rz. 7
Da insbesondere im ländlichen Raum häufig nach der natürlichen Nutzbarkeit und ohne Rücksicht auf die Grundstücksgrenzen Nutzungsrechte vergeben wurden und gebaut wurde, erfassen die Rechte häufig mehrere Grundstücke. Dann ist § 48 GBO entsprechend anzuwenden, d.h. es ist das Nutzungsrecht auf allen Grundstücksblättern einzutragen und korrespondierend zu vermerken "Das Grundstück Bd. … Blatt … ist mitbelastet." Sind alle Grundstücke jedoch auf einem Blatt gebucht, so muss die Benennung von deren Nummern des Bestandsverzeichnisses in der Spalte 2 der Abt. II genügen.
Rz. 8
Dass neben dem Fall der Belastung mehrerer Grundstücke Abs. 3 auch "Flurstücke" nennt, ist nicht nachzuvollziehen. Entweder sind die mehreren Flurstücke im Bestandsverzeichnis unter einer Nummer eingetragen, dann sind sie ein Grundstück im Rechtssinne. Eine Belastung dieses einen, einheitlichen Grundstückes ist keine Gesamtbelastung; die – auch nur entsprechende – Anwendung von § 48 GBO ist dann sachenrechtlich falsch und könnte nur Ursache gefährlicher Irrtümer sein. Sind die Flurstücke jedoch unter verschiedenen Nummern oder auf verschiedenen Blättern gebucht, dann sind sie ohneh...