Leitsatz (amtlich)
1. Ein Zustimmungserfordernis gem. § 12 WEG erfasst, falls es ohne nähere Einschränkung vereinbart ist, auch die nur teilweise Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums in Form eines ideellen Miteigentumsanteils und die Veräußerung an einen Erwerber, der bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
2. Ist als Ausnahme von einem Zustimmungserfordernis gem. § 12 WEG die "Veräußerung an Ehegatten" vereinbart, so gilt diese nicht für eine Veräußerung an den geschiedenen Ehegatten, die erst nach Rechtskraft der Scheidung schuldrechtlich vereinbart wird.
Verfahrensgang
AG Berlin-Mitte (Aktenzeichen 242 PK 19232N-8) |
Tenor
Die Beschwerde wird nach einem Wert von 3.000 EUR zurückgewiesen.
Gründe
I. Die Beteiligten sind je zur Hälfte Miteigentümer des im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungseigentums. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen:
"Veräußerungsbeschränkung:
- Zustimmung durch Verwalter
Ausnahmen:
1) - Erstveräußerung
2) - Veräußerung an Ehegatten
3) - Veräußerung an Verwandte gerader Linie
4) - Veräußerung an Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie
(...)".
Die Ehe der Beteiligten wurde durch Urt. v. 2.10.2007 - rechtskräftig seit dem 10.11.2007 - geschieden. Mit Vergleich vom 25.3.2010 in einem Verfahren vor dem AG ...- ...- einigten sich die Parteien darauf, dass die Beteiligte zu 2. ihre Miteigentumshälfte an der Eigentumswohnung auf den Beteiligten zu 1. überträgt. Auf den Antrag des Beteiligten zu 1. auf Eintragung des Eigentumswechsels hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 7.9.2010 u.a. - soweit noch Gegenstand dieses Verfahrens - aufgegeben, die Zustimmung des Verwalters gem. § 12 WEG beizubringen oder das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes nachzuweisen. Dagegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1. Dieser meint, die Verwalterzustimmung sei nicht erforderlich, weil die Veräußerung nur im Hinblick auf die geschiedene Ehe zur endgültigen Auseinandersetzung der vermögensrechtlichen Probleme der Beteiligten erfolge. Dies sei durch den Sinn und Zweck der Klausel über die Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis abgedeckt.
II. Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) aber unbegründet. Der beantragten Eintragung steht ein Hindernis i.S.d. § 18 Abs. 1 GBO entgegen, denn die Beteiligten haben weder die nach dem Inhalt des Sondereigentums erforderliche Verwalterzustimmung vorgelegt noch einen Ausnahmetatbestand nachgewiesen.
1. Das Zustimmungserfordernis gem. § 12 WEG für Veräußerungen erfasst, falls es ohne nähere Einschränkung vereinbart ist, nach allgemeiner Ansicht auch die nur teilweise Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums in Form eines ideellen Miteigentumsanteils (OLG Celle, Rpfleger 1974, 438; Grziwotz in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 12 Rz. 6; Hogenschurz in Timme, WEG, § 12 Rz. 17) und die Veräußerung an einen Erwerber, der bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist (BayObLGZ 1977, 40; OLG Celle, a.a.O., KG, OLGZ 1978, 296; Grziwotz, a.a.O., Rz. 9; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rz. 17; Lüke in Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 12 Rz. 2). Dies ergibt die Auslegung, für die bei Grundbucheintragungen wegen der Zweckbestimmung des Grundbuchs auf Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (Demharter, GBO, 27. Aufl., § 53 Rz. 4 m.w.N.). Der Wortlaut "Veräußerung" erfordert dabei nur einen rechtsgeschäftlichen Eigentumswechsel unter Lebenden, der sich auch dann vollzieht, wenn statt zweier Miteigentümer nach Abschluss des Rechtsgeschäfts nur noch einer von ihnen Alleineigentümer des Wohnungseigentums sein soll. Auch der Sinn und Zweck der Veräußerungsbeschränkung greift nicht nur ein, wenn eine bis dahin gemeinschaftsfremde Person Mit- oder Alleineigentümer des Wohnungseigentums werden soll. § 12 WEG soll zwar den Wohnungseigentümern (auch) die Möglichkeit eines Schutzes gegen das Eindringen unerwünschter Personen in ihre Gemeinschaft gewähren (BGHZ 37, 203), ist auf die Zielrichtung gegen außenstehende Dritte jedoch nicht beschränkt. Das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Veräußerung an einen persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerber verhindern zu können, ist in gleicher Weise berechtigt, wenn dieser bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, weil er mit dem Hinzuerwerb weiterer Miteigentumsanteile zusätzliche Lasten- und Kostentragungspflichten übernimmt und erweiterten Einfluss auf z.B. auf die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegebenenfalls auf Abstimmungsergebnisse gewinnt (BayObLG, a.a.O., OLG Celle, a.a.O., Senat, a.a.O.; Lüke, a.a.O., Rz. 1).
2. Ein Ausnahmetatbestand, für den nach dem Inhalt des Sondereigentums die Verwalterzustimmung hier nicht erforderlich wäre, ist nicht gegeben; insbesondere sind die Beteiligten weder Ehegatten, noch waren sie es zum Zeitpunkt d...