Leitsatz (amtlich)
Der Vermieter hat die vertragliche Nebenpflicht, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Er ist gehalten, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen und auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 16.07.2010; Aktenzeichen 32 O 541/08) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 16.7.2010 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Gründe
Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 6.1.2011 verwiesen, der im Einzelnen wie folgt lautet:
"Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Der Senat folgt den im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:"
I. Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen 2004 bis 2006 i.H.v. 12.009,05 EUR gem. § 535 Abs. 2 BGB.
Der Beklagte ist schon deshalb nicht verpflichtet, die Kosten der ...Sachversicherung zu tragen, weil die in den Mietverträgen vom 22.2.2001 und 23.9.2004 unter § 4 Ziff. 1 Abs. 2 S. 1 enthaltene Regelung, wonach der Vermieter ggf. eine Sonderrisikoversicherung zu Lasten der Betriebskosten abschließt, gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, wenn die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Die Regelung, dass der Beklagte als Mieter ggf. die Kosten einer Sonderrisikoversicherung zu tragen hat, ist nicht klar und verständlich. Grundsätzlich müssen die umzulegenden Nebenkosten im Mietvertrag konkret angegeben oder zumindest eindeutig bezeichnet sein (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rz. 3011). Die Vereinbarung muss einen klaren Inhalt haben, damit die auf den Mieter zukommende Belastung deutlich ist (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., B. Rz. 57). An die Bestimmtheit der Nebenkostenvereinbarung werden teilweise sehr strenge Anforderungen gestellt (Schmid, a.a.O., Rz. 3011). Die Eindeutigkeit der Nebenkostenvereinbarung ist für den Mieter umso wichtiger, je höher die Kosten sind, mit denen er aufgrund der Vereinbarung zu rechnen hat. Vorliegend wird durch das Wortkürzel ggf. der Eindruck erweckt, dass die Frage, ob eine Sonderrisikoversicherung abgeschlossen werden muss, ungeklärt sei und die hierfür anfallenden Kosten möglicherweise gar nicht entstehen. Tatsächlich ergibt sich aber aus den zu den Akten gereichten Vertragsbestimmungen (Ziff. 2.7) der über das streitgegenständliche Gebäude per 1.1.1999 abgeschlossenen Gebäudeversicherung, dass Sonderrisiken über diesen Vertrag grundsätzlich nicht gegen Feuer - und EC-Gruppe A versichert sind und dass Sonderrisiken im Sinne dieses Vertrages u.a. Diskotheken und Bars sind. Es stand somit bereits bei Abschluss des Mietvertrages am 22.2.2001 fest, dass eine "Sonderrisikoversicherung" abzuschließen ist. Gleichwohl wurde in § 4 Ziff. 1 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages der Eindruck erweckt, als ob die Kosten einer Sonderrisikoversicherung möglicherweise nicht entstehen. Bei Abschluss des Mietvertrages am 23.9.2004 war die Sonderrisikoversicherung sogar längst abgeschlossen, ohne dass dieser Umstand im Mietvertrag zum Ausdruck gekommen wäre. Der Beklagte hat tatsächlich erst mit Übersendung der Betriebskostenabrechnung vom 17.3.2005 davon Kenntnis erhalten, dass die Klägerin eine äußerst kostenintensive, die bisherigen Vorauszahlungen weit übersteigende "Sonderrisikoversicherung" abgeschlossen hat, und zwar bereits zum 18.9.2002.
Selbst wenn der Beklagte aufgrund der vertraglichen Vereinbarung grundsätzlich verpflichtet wäre, die Kosten einer "Sonderrisikoversicherung" zu tragen, stünde der Geltendmachung der für die "Sonderrisikoversicherung" angefallenen Kosten jedenfalls ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot entgegen. Dieses Gebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (BGH, NJW 2008, 440; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 560 Rz. 73). Nur solche Kosten darf der Vermieter in Ansatz bringen. Für die...