KG Berlin Beschluss vom 07.07.2010 - 24 W 25/09

Leitsatz (amtlich)

Zum Schadensersatzanspruch gegen den (vormaligen) Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen eigenmächtigen Abschlusses eines Wärmelieferungsvertrages.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 15.10.2008; Aktenzeichen 85 T 59/08 WEG)

AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 77 II 154/07 WEG)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz zu tragen. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten dritter Instanz wird nicht angeordnet.

3. Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 10.996,62 EUR festgesetzt.

Gründe

A. Die nach §§ 27, 29 FGG, 45 WEG a.F. zulässige sofortige weitere Beschwerde, auf die nach § 62 WEG n.F. noch die Verfahrensvorschriften der §§ 43 ff. WEG a.F. einschließlich der darin enthaltenen Verweisung auf das FGG anzuwenden sind, ist unbegründet. Der angefochtene Beschluss des LG beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG).

I. Dabei steht aufgrund des Beschlusses des Senats vom 31.3.2009 zum Az. 24 W 183/07 zwischen den - auch hier - Beteiligten rechtskräftig fest, dass die Antragsgegnerin des hiesigen Verfahrens zu Recht aus wichtigem Grund gem. § 26 Abs. 1 S. 3 WEG von ihrem Verwalteramt abberufen worden ist und die ihr gegenüber ausgesprochene Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund (§ 626 BGB) wirksam war. Dieser Kündigung liegt die gleiche Vertragsverletzung zugrunde, auf die die Antragstellerin des hiesigen Verfahrens die von ihr geltend gemachten Schadensersatzansprüche stützt. Zwar erstreckt die Rechtskraftwirkung dieser Entscheidung (§ 45 Abs. 2 WEG a.F.) sich nicht auf die Vorfrage, ob die (hiesige) Antragsgegnerin sich mit dem Abschluss des Wärmelieferungsvertrags mit der B. E. GmbH vom 16.06./21.7.2003 einer Pflichtverletzung schuldig gemacht hat (vgl. zur Rechtskraftwirkung nur OLG Düsseldorf NZM 2001, 711 Rz. 24-28 und BGH NJW-RR 1988, 199 Rz. 12 - jeweils zitiert nach juris sowie Merle in: Bärmann/Pick/Merle (9. Aufl. 2003) § 45 WEG a.F. Rz. 118 mit Fn. 9). Insoweit sieht der Senat aber keine Veranlassung, von seiner früheren Beurteilung abzurücken. In dem Beschluss des Senats vom 31.3.2009 zum Az. 24 W 183/07 heißt es dazu unter Ziffer B. I.1 der Gründe:

"Das LG ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Antragstellerin durch den eigenmächtigen Abschluss des Fernwärmelieferungsvertrages und die damit verbundene Umstellung der Beheizung der Wohungseigentumsanlage von Ölheizung auf Fernwärme im Juni/Juli 2003 ohne Rücksprache und entsprechende Beauftragung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Befugnisse als Verwalterin überschritten hat.

Dass sich entsprechend weitreichende Befugnisse zum Abschluss eines Fernwärmelieferungsvertrages aus dem Gesetz ergeben würden (§ 27 WEG), nimmt die Antragstellerin selbst nicht für sich in Anspruch. Entgegen ihrer Auffassung lassen sich solche Befugnisse aber auch weder aus § 12 Abs. 5a) der Gemeinschaftsordnung (Anlage 3, S. 20 zur Antragsschrift, Bd. I, Bl. 46 d.A.), noch aus Ziff. 7 Abs. 4 des Verwaltervertrages (Anlage 4, S. 4 zur Antragsschrift, Bd. I, Bl. 63 d.A.) entnehmen. Eine Befugnis zum Abschluss von Verträgen und sonstigen Rechtsgeschäften steht dem Verwalter nach § 12 Abs. 5a) der Gemeinschaftsordnung nur "im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben" zu. Klar gestellt wird damit lediglich, dass der Verwalter im Rahmen der ihm durch Gesetz, Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder Vertrag zugewiesenen Aufgaben auch Verträge und Rechtsgeschäfte abschließen darf. Eine inhaltliche Erweiterung seiner Kompetenzen, die über die ihm vom Gesetz in § 27 WEG zugewiesenen Aufgaben als Vollzugsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der von ihr beschlossenen Maßnahmen und die ihm in der Gemeinschaftsordnung und im Verwaltervertrag übertragenen Aufgaben hinausgehen, ist damit nicht verbunden.

Nichts anderes ergibt sich aus Ziff. 7 des Verwaltervertrages, in dem die Vollmachten des Verwalters geregelt sind. Nach Ziff. 7 Abs. 4 des Verwaltervertrages war die Antragstellerin als Verwalterin bevollmächtigt, sämtliche Verträge, auch objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen "im erforderlichen Umfang" abzuschließen sowie zu kündigen. Der Einschub "im erforderlichen Umfang" ist einschränkend dahingehend zu verstehen, dass der Wohnungseigentumsverwalter nicht unbegrenzte Vertragsabschlusskompetenzen haben sollte, insbesondere nicht ermächtigt sein sollte, die nach dem Gesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Kompetenzen (§ 21 WEG) nach Gutdünken an sich zu ziehen. Vertragsabschlusskompetenzen stehen ihm vielmehr nur insoweit zu, als dies zur sachgerechten Erfüllung der ihm zugewiesenen Aufgaben erforderlich ist. Bestätigt wird dies durch die am Tag des Abschlusses des Verwaltervertrages ausgestellte Verwaltervollmacht (vgl. letzte Seite der Anlage 4, Bd. I, Bl. 65 d.A.), unter deren lit. b) es insoweit klarstellend heißt:

"Die Verwaltung ist insbesondere [...] vertretungsbe...