Leitsatz (amtlich)
1. Wird die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht gem. §§ 709 Abs. 1, 714 BGB durch alle Gesellschafter gemeinschaftlich vertreten, ist dem Grundbuchamt die abweichende Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen.
2. Die Vermutung des § 899a BGB wirkt nicht auf den Zeitpunkt vor Eintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch zurück.
3. § 899a BGB findet auch auf Untergesellschaften Anwendung, die Gesellschafter der gebuchten Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind.
Normenkette
BGB § 899a; GBO § 29 Abs. 1
Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Verfügung vom 26.01.2010; Aktenzeichen 143A SC 38903-11) |
Tenor
Die Beschwerde wird nach einem Wert von 3.000 EUR zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1) ist auf Grund Auflassung vom 3.7.2009 (UR-Nr. ... des Notars ..., Bd I Bl. 8/39 f. d.A.) seit dem 21.8.2009 in Abt. I des Grundbuchs eingetragen. In Abt. III lfd. Nr. 1 ist zugunsten des Beteiligten zu 2) eine Grundschuld gebucht.
Mit Schreiben vom 8.10.2009 hat Notar ... die Löschung der Grundschuld III/1 beantragt. Hierzu hat er die Löschungsbewilligung des Beteiligten zu 2) vom 3.2.2009 (Beurk. Reg. ... der Botschaft der Bundesrepublik Deutschland in Abu Dhabi, Bd I Bl. 11/2) und einen durch die Notariatsangestellte ... erklärten Löschungsantrag vom 8.10.2009 (UR-Nr. ... des Notars ..., Bd I Bl. 11/3 d.A.) eingereicht. In letzterem wird auf die notarielle Verhandlung vom 28.8.2008 (UR-Nr. ... des Notars ..., Bd I Bl. 8/2 ff. d.A.) Bezug genommen, die wiederum auf die notarielle Urkunde vom 1.12.2007 (UR-Nr. ... des Notars Dr. ..., Bd I Bl. 29 ff. d.A.) verweist.
Mit Zwischenverfügung vom 12.10.2009 (Bd I Bl. 11/4 d.A.) hat das Grundbuchamt zu Nr. 2 eine Zustimmungserklärung sämtlicher Gesellschafter der Beteiligten zu 1) nach § 27 GBO verlangt; die UR-Nr. ... sei durch die eingetragene Eigentümerin, vertreten durch ihre Gesellschafter, zu genehmigen. Der Notar hat eine notariell beglaubigte Erklärung der Gesellschafter zu 1. und 4.1. vom 9.11.2009 (UR-Nr. ... des Notars ..., Bd I Bl. 11/8 d.A.) und das Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 7.11.2008 eingereicht; die Unterschriften der Gesellschafter zu 1. bis 9. sind nach Anerkenntnissen vom 9., 10., 11. und 13.11.2009 notariell beglaubigt (UR-Nr. ... und ... des Notars ..., Bd I Bl. 11/9 ff. d.A.). Das Grundbuchamt hat unter dem 30.12.2009 mitgeteilt, es verbleibe bei der Beanstandung (Bd I Bl. 11/17 d.A.). Der Notar hat mit Schreiben vom 21.1.2010 (Bd I Bl. 11/23 d.A.) und 22.3.2010 (Bd II Bl. 4 d.A.) Beschwerde gegen die Zwischenverfügungen vom 12.10. und 30.12.2009 sowie gegen die weitere Verfügung vom 26.1.2010 eingelegt, in der das Grundbuchamt ausführt, die Identität zwischen der Beteiligten zu 1) und der in der Versammlung vom 7.11.2008 genannten Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei nicht nachgewiesen (Bd I Bl. 11/24 d.A.).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Akten Bezug genommen.
II. Die Beschwerde ist gem. §§ 71 ff. GBO zulässig. Beschwerdeführer sind die Beteiligten. Legt der Notar im Rahmen der Vollmachtsvermutung nach § 15 Abs. 2 GBO Beschwerde ohne Angabe des Vertretenen ein, sind als Beschwerdeführer grundsätzlich alle gem. § 13 Abs. 1 S. 2 GBO Antragsberechtigten anzusehen (Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rz. 20 m.w.N.).
Die Beschwerde ist nicht begründet. Das Grundbuchamt hat zu Recht gem. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO verlangt, die Eigentümerzustimmung für die beantragte Löschung beizubringen. Eine Grundschuld darf gem. § 27 S. 1 GBO nur gelöscht werden, wenn der Eigentümer des Grundstücks - hier des Wohnungseigentums - zustimmt; die Zustimmung, die auch durch den Löschungsantrag zum Ausdruck gebracht werden kann, bedarf der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO (Demharter, a.a.O., § 27 Rz. 13). Eine hinreichende Zustimmung der Beteiligten zu 1) liegt bislang nicht vor.
Der formgerechte Löschungsantrag vom 8.10.2009, den ... im Namen "der Eigentümer" erklärt hat, wirkt nicht gem. §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB für und gegen die Beteiligte zu 1). Es fehlt jedenfalls an einer Vollmacht der Beteiligten zu 1). Die in § 7 Abs. 1 der UR-Nr. ... erteilte Durchführungsvollmacht berechtigt die Notariatsangestellte nicht, einer Löschung der Grundschuld III/1 zuzustimmen. Denn die Löschung dieser Grundschuld dient nicht der Durchführung des Kaufvertrags; nach den in Bezug genommenen (§ 1 Nr. 5 S. 3 der UR-Nr. ...) Vereinbarungen vom 1.12.2007 wird die Grundschuld III/1 vom Erwerber übernommen (Nr. 4 lit. B Abs. 2 der UR-Nr. ...).
Die Zustimmungserklärung der Gesellschafter zu 1. und 4.1. vom 9.11.2009 genügt ebenfalls nicht. Zwar ist der UR-Nr. ... zu entnehmen, dass die Gesellschafter zu 1. und 4.1. für die Beteiligte zu 1) handeln. Das ergibt sich aus der Formulierung, "der Eigentümer" des näher bezeichneten Wohnungseigentums stimme der Löschung zu. Es ist jedoch nicht nachgewiesen, dass die Gesellschafter zu 1. und 4.1. berechtigt sind, die Beteilig...