Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Nachzahlungen und Auskehrungen aufgrund der Jahresabrechnung nur über die Gemeinschaftskasse. Wohnungseigentumssache. Wohnungseigentumsanlage Seestraße 100, Berlin-Wedding
Leitsatz (amtlich)
1. Der Gläubiger eines Abrechnungsguthabens aus der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat Auszahlungsansprüche nur gegen die Gemeinschaft, aber nicht gegen einzelne Miteigentümer. Das gilt erst Recht, wenn bei einzelnen Wohnungseigentümern, die der Gemeinschaft Wohngeld schulden, Ausfälle zu befürchten sind, die erst nach endgültigem Ausfall umgelegt werden dürfen (vgl. BGHZ 108, 44 = NJW 1989, 3018).
2. Stehen der Gemeinschaft aus einer konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode einerseits Nachforderungen gegen einzelne Miteigentümer zu, während sie andererseits einem oder mehreren Miteigentümern Abrechnungsguthaben schuldet, kann die Verpflichtung der Gemeinschaft zur Mitwirkung an der Realisierung der Abrechnungsguthaben nur darin bestehen, dass entweder der Verwalter zum Einzug der Nachzahlungsbeträge und zur anschließenden Auskehrung der Guthaben veranlasst wird oder dem Guthabengläubiger hinsichtlich der Nachzahlungsbeträge die Einziehungsermächtigung zu Gunsten der Gemeinschaftskasse übertragen wird, nicht aber zur direkten Einziehung an sich selbst (Ergänzung zu Senat, OLGZ 1993, 301 = NJW-RR 1993, 338 = WuM 1993, 91 = WE 1993, 51; NJW-RR 1995, 975 = FGPrax 1995, 143 = WE 1995, 213).
Normenkette
WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5
Beteiligte
Rechtsanwälte Rosa Kopp u. a. |
II. 1. Saphir Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Betriebsgrund KG |
Saphir Grundstücksverwaltungs-GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer Michael Sommer |
III. 1. Dagmar Rebel-Cortes |
Rechtsanwälte Matthias Böhm u. a. |
IV. 1. Kremer Hausverwaltungen GmbH |
Geschäftsführer Reinhard Kremer und Wolfgang Kremer |
2. Rechtsanwalt Armin Fuest |
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 80/00 (WEG)) |
AG Berlin-Wedding (Aktenzeichen 70 II 132/99 (WEG)) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 1. hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 1.957,56 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu I., II. und III. sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage. Der Beteiligten zu 1. (Antragstellerin) gehört seitdem 19. November 1991 die im Vorderhaus 1. OG links gelegene Wohneinheit Nr. 2.
Die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft ist seit Jahren angespannt. In der Eigentümerversammlung vom 10. April 1996 billigten die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu TOP 1, 3, 5 und 7 die Jahresabrechnungen (Gesamt- und Einzelabrechnungen) für die Wirtschaftsjahre 1992 bis 1995. Die Einzelabrechnungen für die Jahre 1992 bis 1995 wiesen für die Wohneinheit der Antragstellerin Guthaben in Höhe von insgesamt 6.525,26 DM aus. In der Eigentümerversammlung vom 13. Juni 2000 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 4 mehrheitlich, dass Guthaben einzelner Wohnungseigentümer aus der Jahresabrechnung 1999 mit Wohngeldforderungen betreffend das Wirtschaftsjahr 2000 verrechnet und zu diesem Zweck auch Abtretungen von Guthaben unter den Wohnungseigentümern vorgenommen werden dürfen. Hinsichtlich der Abrechnungsguthaben der Antragstellerin aus den Jahresabrechnungen 1992 bis 1995 fassten die Wohnungseigentümer keinen Beschluss.
Im vorliegenden Verfahren nimmt die Antragstellerin die Beteiligten zu II. und III. auf Auszahlung des sich für die Wohneinheit Nr. 2 aus den Jahresabrechnungen 1992 bis 1995 ergebenden Guthabens von insgesamt 6.525,26 DM nebst 4 % Zinsen in Anspruch, und zwar in Höhe desjenigen Teilbetrages, der auf den Miteigentumsanteil dieser Beteiligten entfällt.
Durch Beschluss vom 5. Oktober 1999 hat das Amtsgericht Wedding unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags unter anderem die Beteiligten zu II. zur Zahlung eines Teilbetrages von insgesamt 1.957,56 DM nebst anteiligen Zinsen verpflichtet, und zwar
die Beteiligte zu II. 1. zur Zahlung von |
1.148,44 DM, |
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den Beteiligten zu II. 2. zur Zahlung von |
104,40 DM, |
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die Beteiligte zu II. 3. zur Zahlung von |
117,45 DM, |
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die Beteiligte zu II. 4. zur Zahlung von |
300,16 DM |
und |
die Beteiligte zu II. 4. zur Zahlung von |
287,11 DM |
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insgesamt |
1.957,16 DM |
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Auf die gegen diesen Beschluss rechtzeitig eingelegte Erstbeschwerde der Beteiligten zu II. hat das Landgericht durch Beschluss vom 21. Juli 2000 unter entsprechender Änderung des amtsgerichtlichen Beschlusses den Antrag der Antragstellerin insoweit zurückgewiesen, als dieser sich gegen die Erstbeschwerdeführer richtet. Mit ihrer rechtzeitig eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihren Anspruch auf ant...