KG Berlin Beschluss vom 09.09.2013 - 8 U 254/12

Leitsatz (amtlich)

Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf der Vermieter - bei beendetem Mietverhältnis - grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt und diese von der Kaution abzieht.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 24.10.2012; Aktenzeichen 25 O 634/11)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 24.10.2012 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass festgestellt wird, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 300,06 EUR nebst anteiliger Zinsen in der Hauptsache erledigt hat.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das Urteil des LG ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet

Gründe

I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 24.10.2012 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

1. Keine Mieterhöhung im Hintergrund

Die Mietstaffelung sei entgegen der Auffassung des LG nach Ablauf des am 15.6.2006 durch Zusatzvereinbarung geschlossenen Mietnachlasses nach dem 30.9.2010 nicht nachzuberechnen gewesen. Die Klägerin sei für die Behauptung, dass die Parteien eine derartige Vereinbarung getroffen hätten, beweisfällig geblieben.

Von einer derartigen Vereinbarung wäre selbst dann nicht auszugehen, wenn Anlass für den Abschluss der Zusatzvereinbarung tatsächlich Zahlungsschwierigkeiten der Beklagten gewesen wären. Die entsprechende Behauptung der Klägerin sei frei erfunden. Das Mietkonto der Beklagten habe vor Abschluss der Zusatzvereinbarung sogar ein Guthaben ausgewiesen. Hintergrund der Anpassung sei vielmehr gewesen, dass sich das Mietobjekt seit Mietbeginn im Jahr 2000 in keinem vertragsgerechten Zustand befunden habe, wodurch es fortwährend zu Beeinträchtigungen des Ausbildungsbetriebes der Beklagten gekommen sei und die Beklagte deshalb sogar zahlreiche Unterrichtseinheiten hätte ausfallen lassen müssen. Noch bis November 2005 seien an dem Objekt Bauarbeiten durchgeführt worden Zudem hätten Probleme mit der Stromversorgung bestanden und die Gebäudeausschilderung sei immer noch nicht vertragsgerecht gewesen. Ende des Jahres 2005 habe die Beklagte die Klägerin damit konfrontiert, dass die Umstände nicht länger tragbar seien und hätte auf eine Lösung gedrängt. Man habe dann schließlich die Vereinbarung vom 15.6.2006 geschlossen. Die Beklagte habe sich auch mit dem Gedanken einer außerordentlichen Kündigung getragen und habe dies der Klägerin kommuniziert.

Für die Annahme, dass sich die ursprüngliche Miete während der Laufzeit der Zusatzvereinbarung fortgeschrieben habe, sei auch deshalb kein Raum, weil die Parteien ausdrücklich vereinbart hätten, dass die seit September vergangenen Jahres vorgesehene Mieterhöhung annulliert wird. In der Zusatzvereinbarung sei klar und deutlich geregelt worden, dass sich die Miete einmalig zum 1.7.2007 um 2 % erhöht. Für die Dauer vom 1.9.2005 bis 30.9.2010 hätten die Parteien eine von den ursprünglichen Regelungen des Mietvertrages abweichende Regelung über die Mieterhöhungen getroffen. Dafür, dass sich abweichend von dieser klaren Regelung die Miete im Hintergrund weiterentwickeln soll, spreche nichts Die Zusatzvereinbarung sei mit Ablauf des 30.9.2010 ausgelaufen und nicht mit Wirkung ex tunc entfallen. Aufgrund der Zusatzvereinbarung habe für den Zeitraum vom 1.9.2005 bis 30.9.2010 die im ursprünglichen Vertrag getroffene Regelung, wonach sich die Miete jährlich um 3 % erhöhen soll, nicht gegolten.

Dass die Klägerin selbst bei Vertragsschluss und auch danach nicht davon ausgegangen sei, dass sich die ursprüngliche Miete stillschweigend fortschreibt, ergebe sich deutlich aus der Mietzahlungsaufstellung der Klägerin (Anlage B2), in der für den Zeitraum vom 1.9.2010 bis 31.8.2011 von einer Kaltmiete i.H.v. 5.151 EUR ausgegangen werde und nicht etwa von einer über den Zeitraum der Zusatzvereinbarung fortgeschriebenen Miete. Den in dieser Mietzahlungsaufstellung ausgewiesenen Mietzins habe sie im Folgenden unstreitig bedient. Das LG verkenne, dass die Klägerin jedenfalls das Schreiben vom 1.9.2010, mit dem sie die die Mietzahlungsaufstel...