KG Berlin Beschluss vom 10.05.1991 - 24 W 5797/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ordnungsgemäße Verwaltung beim Wohnungseigentum: Anstrich der Außenfenster in Eigenleistung gegen ortsübliches Entgelt; beschränkte Beschlußanfechtung gegen selbständigen Rechnungsposten

Leitsatz (redaktionell)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Es widerspricht nicht generell ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter die Ausführung bestimmter Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum (hier: Anstrich der Außenfenster) einzelnen Wohnungseigentümern für ihren Bereich als Eigenleistung unter Zusage eines ortsüblichen Entgelts überträgt.

2. Die gerichtliche Anfechtung des Beschlusses der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung kann auf einen selbständigen Rechnungsposten beschränkt werden.

Normenkette

WoEigG § 21 Abs. 4-5, § 23 Abs. 4, § 27 Abs. 1 Nr. 2, § 43 Abs. 1 Nr. 4

Beteiligte

weitere Bateiligte zu 2. bis 44. wie aus dem Beschluß des Landgerichts Berlin vom 20. Juli 1990 – 150/191 T 33/89 (WEG) – ersichtlich

Verfahrensgang

LG Berlin (Entscheidung vom 20.07.1990; Aktenzeichen 150/191 T 33/89 (WEG))

AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 76 II 121/88 (WEG))

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden hat.

Außergerichtliche Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert wird auf 3.500,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten (ausgenommen der Verwalter) sind die Erbbauberechtigten der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage.

Aus der Teilungserklärung (§ 4), durch die das Wohnungserbbaurecht begründet wurde, ergibt sich, daß die Außenfenster die ausdrücklich nicht zum Sondereigentum gehören, Gegenstand des gemeinschaftlichen Wohnungserbbaurechts sind. Unter § 9 Abs. 1 der vorgenannten Teilungserklärung heißt es wie folgt:

„Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Wohnungserbbaurecht gehörenden Teile des Gebäudes einschl. der äußeren Fenster und des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten, sie ist vom Verwalter zu veranlassen.”

In der Eigentümerversammlung vom 11. April 1988 billigten die Wohnungserbbauberechtigten zu TOP 1 mehrheitlich die vom Verwalter für 1987 erstellte Jahresabrechnung. Diese Jahresabrechnung, die der Verwalter den Wohnungserbbauberechtigten mit der Einladung zur Versammlung vom 11. April 1988 übersandt hatte, weist Instandhaltungskosten in Höhe von 42.313,09 DM aus, in denen nach einer der Abrechnung beigefügten Anlage ein Betrag von insgesamt 27.314,97 DM als „Gutschrift für Anstricharbeiten der Außenfenster” enthalten ist. Über die Anstricharbeiten für sämtliche Außenfenster des Gebäudes hatte der Verwalter das Kostenangebot einer Malerfirma eingeholt und diese mit der Ausführung der Anstricharbeiten bei sechs Wohnungen beauftragt. Die Wohnungserbbauberechtigten der übrigen Wohneinheiten, die die Anstricharbeiten in Eigenleistung erbringen wollten, strichen die Außenfenster ihrer Wohnungen mit Zustimmung des Verwalters selbst. Für diese Eigenleistungen brachte der Verwalter den betreffenden Wohnungserbbauberechtigten den in der Jahresabrechnung eingesetzten Gesamtbetrag von 27.314,97 DM anteilmäßig gut, wobei der Verwalter den Gesamtbetrag unter Zugrundelegung des für sämtliche Außenfenster eingeholten Kostenangebots ermittelte.

Die Antragsteller, die der Auffassung sind, daß die Handhabung des Verwalters hinsichtlich der Erteilung von Gutschriften für erbrachte Eigenleistungen nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, weil sie einen Anspruch auf fachgerechte Instandsetzung sämtlicher Außenfenster hätten, haben im vorliegenden Verfahren die Ungültigerklärung das die Jahresabrechnung für 1987 billigenden Beschlusses der Wohnungserbbauberechtigten vom 11. April 1988 begehrt. Durch Beschluß vom 10. April 1989 hat das Amtsgericht Schöneberg diesen Beschluß für ungültig erklärt. Die dagegen rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 46. hat das Landgericht mit Beschluß vom 20. Juli 1990 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richtet sich die rechtzeitig bei Gericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde der Rechtsbeschwerdeführer.

II.

Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel ist rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG). Es ist auch sachlich gerechtfertigt und muß zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht führen, da die Entscheidung des Landgerichts einer rechtlichen Nachprüfung (§ 27 FGG) nicht stand hält.

1. Die Antragsteller haben den Beschluß der Wohnungserbbauberechtigten vom 11. April 1988 zu TOP 1 (Jahresabrechnung für 1987) nur in einem Punkt, nämlich hinsichtlich der vom Verwalter für Anstricharbeiten erteilten Gutschriften in Höhe von insgesamt 27.314,97 DM, beanstandet. Hierin ist eine Beschränkung des Ant...