KG Berlin Beschluss vom 11.05.1988 - 24 W 6079/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache

Beteiligte

weitere Wohnungseigentümer und Beteiligte zu 7) – 30) wie aus dem Beschluß des Landgerichts Berlin vom 7. August 1987 – 191 T 26/86 WEG – ersichtlich

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 183/84 (WEG))

LG Berlin (Aktenzeichen 191 T 26/86 (WEG))

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben und die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden hat.

Der Geschäftswert der Rechtsbeschwerde wird auf 10.000,– DM festgesetzt.

Gründe

Die gemäß §§ 22, 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz. Der landgerichtliche Beschluß ist nicht rechtsfehlerfrei (§ 27 FGG).

Es kann dahinstehen, ob die am 7. August 1984 abgewählte Verwalterin, die Beteiligte zu 4), befugt ist, die Eigentümerbeschlüsse vom 7. August 1984 anzufechten, da die Anfechtung auch von anderen Wohnungseigentümern frist- und formgerecht vorgenommen worden ist.

Das Landgericht hat festgestellt, daß am 7. August 1984 zu TOP 1, 2 und 4 (Abwahl der F. T. U., fristlose Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grunde und Abschluß eines Verwaltervertrages mit der D. W.- u. G. G. nicht zustande gekommen sei. Von den abgegebenen 44 Ja-Stimmen müßten die vier Ja-Stimmen des Beteiligten zu 2) abgezogen werden, weil er im Zeitpunkt der Abstimmung noch nicht als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen und deshalb noch nicht stimmberechtigt gewesen sei, ferner nicht von dem Beteiligten zu 5), dem Verkäufer der Wohneinheiten, bevollmächtigt worden sei, das Stimmrecht auszuüben, und auch eine Stimmrechtsübertragung nicht erfolgt sei. Da den verbleibenden 40 Ja-Stimmen 40 Nein-Stimmen gegenüberstünden, sei eine Mehrheit zu den TOP 1, 2 und 4 nicht zustande gekommen.

Diese Ausführungen begegnen teilweise rechtlichen Bedenken. Zwar halt der Senat an seiner Rechtsansicht fest, daß dem sogenannten werdenden Wohnungseigentümer noch kein eigenes Stimmrecht zukommt. Anders sieht es mit der vom Landgericht angesprochenen und verneinten Übertragung der Ausübung des Stimmrechts aus. Hat freilich der teilende Verkäufer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nur ein Stimmrecht, so kann er vor abgeschlossener Veräußerung einzelner Wohneinheiten noch nichts übertragen, weil er die ihm nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zustehende eine Stimme nicht auf diesem Wege vervielfältigen kann. Anders ist es hier, wo nach der Teilungserklärung pro Wohneinheit ein Stimmrecht besteht. Mit der Veräußerung von vier Wohneinheiten konnte der Beteiligte zu 5) auch die Ausübung von vier Stimmrechten auf den Beteiligten zu 2) übertragen. Wie das Kammergericht (1. Zivilsenat) in MDR 1979, 937, entschieden hat, ist der Erwerber, wenn das Wohnungseigentumsrecht ihm aufgelassen und der Eigentumsbeschaffungsanspruch durch Vormerkung gesichert ist, regelmäßig als ermächtigt anzusehen, das mit dem Wohnungseigentum verbundene Stimmrecht bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch auszuüben. Der angefochtene Beschluß enthält keine Feststellungen dazu, weshalb im vorliegenden Fall entgegen der aufgezeigten Regel keine Ermächtigung an den Erwerber, den Beteiligten zu 2), erfolgt sein soll, zumal auch der Verkäufer, der Beteiligte zu 5), bei den Abstimmungen zugegen war und die Teilnahme des Beteiligten zu 2) bei den Abstimmungen hingenommen hat. Der angefochtene Beschluß beschränkt sich auf die apodiktischen Behauptungen, der Beteiligte zu 2) sei nicht bevollmächtigt worden und eine Übertragung des Stimmrechts sei nicht erfolgt, ohne daß aber tatsächliche Feststellungen hierzu erkennbar werden. Da nach KG MDR 1979, 937 die Ermächtigung die Regel ist, müßten die entsprechenden Feststellungen dahin gehen, warum die Ermächtigung trotz Vorliegen der in diesem Beschluß aufgezeigten Voraussetzungen ausnahmsweise nicht angenommen werden kann.

Es bedarf weiterer Feststellungen, ob im Zeitpunkt der Stimmabgabe bereits Auflassungsvormerkungen für den Beteiligten zu 2) in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen waren, wobei durch notariellen Kaufvertrag vom 10. Juli 1984 die Wohnung Nr. … in die Wohnung Nr. … nachträglich umgetauscht worden sein soll. Freilich hat der Beteiligte zu 2) in seinem Schriftsatz vom 5. September 1984 selbst vorgetragen, daß „die” Eigentumsübertragungsvormerkung erst am 20. August 1984 eingetragen worden sei. Die Ermächtigung zur Ausübung des Stimmrechts kann aber auch bereits darin gefunden werden, daß der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung am 1. Juni 1984 gestellt war, am 18. Juli 1984 der Kaufpreis eingezahlt war und am 27. Juli 1984 die Wohnungen übergeben worden sind und der Beteiligte zu 2) alle Lasten zu tragen hatte. Damit sind auch die Nutzungen übergegangen, wobei das Stimmrecht als Gebrauchsvorteil des veräußerten Wohnungsei...