Entscheidungsstichwort (Thema)
Verwalterabberufung aus wichtigem Grund. Verfahrensermächtigung des WEG-Verwalters
Leitsatz (amtlich)
Die allgemeine Vollmacht des WEG-Verwalters, die Wohnungseigentümer in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten und das Unterbleiben von Eigentümerbeschlüssen zur Prozessführung rechtfertigen nicht die Verfahrensvertretung des Verwalters für die Eigentümergemeinschaft einschließlich der Beauftragung eines Rechtsanwalts in einem Verfahren, in welchem ein einzelner Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft und gegenüber dem Verwalter dessen Abberufung aus wichtigem Grunde fordert.
Normenkette
WEG § 27 II Nr. 5, § 43 Abs. 1 Nr. 1, § 43 I Nr. 2; BGB § 181
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 252/02) |
AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 76 II 19/02) |
Nachgehend
Tenor
Unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses wird die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Kosten erneut zu befinden hat.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 6.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage, die von der als Vertreterin der übrigen Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Antragstellerin als Vertreterin genannten Verwalterin verwaltet wird. In § 12 der Teilungserklärung heißt es u.a., dass der Verwalter in Erweiterung der gesetzlichen Bestimmungen folgende Befugnisse hat, nämlich a) die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten … In der Eigentümerversammlung vom 26. Mai 2000 wurde die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Verfolgung von Ansprüchen gegen Wohngeldschuldner, darunter die namentlich benannte hiesige Antragstellerin beschlossen. Unter Berufung auf ausstehende Wohngelder wurde der Antragstellerin in der Eigentümerversammlung vom 5. Juni 2001 das Stimmrecht und auch das Rederecht entzogen und die Antragstellerin des Raumes verwiesen. Mit ihrem am 15. Januar 2001 beim Amtsgericht eingegangenen Antrag betreibt die Antragstellerin mit dem vorliegenden Verfahren die Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund und die Bestellung einer anderen, von ihr benannten Hausverwaltung. In der Antragsschrift hat die Antragstellerin die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsgegnerin sowie als weitere Beteiligte und Zustellungsvertreter der Antragsgegnerin die Verwalterin bezeichnet. Die Antragsschrift ist der Verwalterin mit dem Zusatz zugestellt worden: Zugleich in Ihrer Eigenschaft als Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG mit der Bitte, die Wohnungseigentümer in geeigneter Form zu verständigen. Die Verwalterin hat Rechtsanwälte als Verfahrensbevollmächtigte beauftragt, die mit Schriftsatz vom 17. April 2002 angezeigt haben, dass sie die Antragsgegnerin (Wohnungseigentümergemeinschaft) sowie den Verwalter vertreten würden, was dann auch in allen Instanzen geschehen ist. Amtsgericht und Landgericht haben die Anträge auf Abberufung der Verwalterin und Einsetzung einer anderen Verwaltung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die frist- und formgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin. Die Verfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft haben auf Antrage des Senats mitgeteilt, dass die Eigentümergemeinschaft mit Beschluss vom 26. Mai 2000 zu TOP 7 der Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Vertretung gegen die Antragstellerin zugestimmt habe und sämtliche Folgeverfahren zwischen den Antragsgegnern und der Antragstellerin bzw. daneben der Verwalterin auf der Grundlage dieses Beschlusses im stillschweigenden Einverständnis der Eigentümergemeinschaft betrieben worden seien, ein gesonderter Beschluss für das vorliegende Verfahren jedoch nicht gegeben sei.
Entscheidungsgründe
II.
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht, weil die Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf die Interessenkollision der Verwalterin nicht vorschriftsmäßig vertreten ist.
Verfahrensgegenstand ist in allen Instanzen die Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grunde und die Einsetzung einer anderen Verwaltung. Diese Anträge richten sich sowohl gegen die übrigen Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 4 WEG), als auch (jedenfalls was die Abberufung anbelangt) gegen die Verwalterstellung der Antragstellerin, welche diese aus eigenem Recht verteidigen darf (BGH NJW 2002, 3240 = ZMR 2002, 766 = NZM 2002, 788). Folgerichtig ist die verfahrenseinleitende Antragsschrift der Verwalterin zugleich für die Wohnungseigentümergemeinschaft zugestellt worden. Gegen die rein passive Zustellungsvertretung der Verwalterin für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Senat keine Bedenken, weil jedenfalls aus dem Akteninhalt nicht ersichtlich ist, dass die Verwalterin die Mitglieder der Gemeinschaft üb...