Leitsatz (amtlich)
1. Die Klausel "Eine Minderung der Mietzahlungen.. ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen" ist nicht nach § 307 BGB unwirksam.
2. Die Beschränkung des Minderungsrechts wirkt nach Mietvertragsende fort.
3. Die Ausübung eines Vermieterpfandrechts an einer wegnehmbaren Einrichtung des Mieters beinhaltet nicht die Erklärung, dass der Vermieter die Wegnahme gegen Entschädigungszahlung abwenden will (§§ 552 Abs. 1, 539 Abs. 2 BGB).
Nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist für das Wegnahmerecht des Mieters kommt ein gesetzlicher Zahlungsanspruch des Mieters wegen des Zurücklassens der Einrichtung nicht mehr in Betracht, da mit Verjährung des Wegnahmerechts ein dauerndes Besitzrecht des Vermieters entsteht.
Die materiellrechtlichen Wirkungen des Verjährungseintritts sind von Amts wegen zu berücksichtigen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich der Vermieter auf Verjährung berufen hat.
Die Verjährung beginnt mit dem tatsächlichen rechtlichen Ende des Mietverhältnisses. Sie wird weder durch einen Streit der Vertragsparteien über die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters noch durch die Ausübung des Vermieterpfandrechts an der Einrichtung gehemmt.
4. Ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter unter dem Aspekt, dass dieser wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung in den Genuss von wertsteigernden Investitionen des Mieters kommt, besteht nur in Höhe einer Ertragswertsteigerung. Diese setzt voraus, dass der Vermieter wegen der Investitionen eine höhere Miete als diejenige erlösen kann, die er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat. Die bloße Erhöhung des Ertragswerts durch die Investition begründet noch keinen Bereicherungsanspruch.
Verfahrensgang
LG Berlin (Beschluss vom 28.05.2015; Aktenzeichen 32 O 523/14) |
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des LG Berlin vom 28.05.2015 -32 O 523/14- wird zurückgewiesen.
Gründe
Die zulässige sofortige Beschwerde ist nicht begründet.
I. Die beabsichtigte Rechtsverteidigung hat im ganz überwiegenden Umfang keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO).
1) Gegenstand der Klage war (bis zur Teilrücknahme in Höhe von 1.096,12 EUR mit Schriftsatz vom 31.03.2015) ein Anspruch auf Miete für den Zeitraum 01.05. bis 10.07.2013 (wirksame fristlose Kündigung der Klägerin, s. Verfahren 25 O 491/13, 8 U 111/14) und Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) für den Zeitraum 11.07.2013 bis 31.07.2014 von zusammen (rechnerisch unstreitig) 21.215,04 EUR.
Im Ergebnis zu Recht hat das LG eine Erfolgsaussicht wegen Minderung (§ 536 BGB) verneint.
a) Allerdings hat die Beklagte in der Klageerwiderung vom 03.02.2015 unter anderem Sachmängel vorgetragen und insoweit Rechte für sich aus § 536 BGB hergeleitet. Einer Bezifferung der Minderungshöhe bedarf es nach der Rechtsprechung des BGH nicht. Auch lässt sich aus dem Umstand allein, dass sie auf den Mängel bestreitenden Schriftsatz der Klägerin vom 24.03.2015 ihrerseits im Schriftsatz vom 29.04.2015 insoweit nicht erwidert hat, nicht schließen, dass sie ihre Verteidigung aufgegeben hat oder dass ihr Vortrag nunmehr unsubstantiiert sein muss.
Allerdings sind Mängel nach dem Stand des beiderseitigen Vorbringens im Wesentlichen nicht mehr schlüssig dargetan und eine Berufung auf sie im Übrigen nach § 8 Mietvertrag (MV) ausgeschlossen.
b) In Bezug auf die Rüge unzureichender Parkmöglichkeiten für Kundinnen ist der Vortrag der Beklagten jedenfalls durch die Erwiderung der Klägerin unklar geworden und mangels weiteren substantiierten Vortrags nicht mehr schlüssig. Der angeführte Fall des Abschleppens eines PKW einer Kundin belegt keinen Sachmangel der Mieträume (im streitgegenständlichen Zeitraum). Die Beklagte hat im Schreiben vom 26.04.2013 (B 18) bestätigt, vier Parkkarten erhalten zu haben. Soweit sie zwei weitere forderte, weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass Absprachen der Parteien insoweit nicht ersichtlich sind.
c) Die Eingangstür, an der eine Leiste fehlte, ist ausweislich des Schreibens der Beklagten vom 16.04.2013 (B 16) vor dem streitgegenständlichen Zeitraum ausgebessert worden.
d) Der vom Nachbar-Café ausgehende Lärm (Kinderspielzimmer) endete durch Nutzungsaufgabe der Nachbarmieterin jedenfalls vor dem Schreiben der Beklagten vom 26.04.2013 (B 18), so dass dahin stehen kann, ob ein Sachmangel i.S. von § 536 BGB hinreichend dargetan war.
e) Soweit in einer unzureichend isolierten "Hoteltür" in der Fensterfront ein Sachmangel zu sehen sein sollte, so dass die Ankündigung eines Austauschs durch die Klägerin (Schreiben vom 17.04.2013, B 17) nicht nur aus Kulanz erfolgte, steht der Minderung jedenfalls nach
§ 242 BGB entgegen, dass die Beklagte an einer zügigen Mangelbeseitigung nicht in der gebotenen Weise mitgewirkt hat. Sie hat nach Ankündigung vom 17.04.2013, dass der Einbau in der 17. KW erfolgen werde (B 17) den ihr am 25.04.2013 (allerdings kurzfristig) für den 26.04.2013 mitgeteilten Termin abgelehnt, und es offen...