Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 29 O 382/15) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 31. Mai 2016 verkündete Urteil der
Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin - 29 O 382/15 - wird auf seine
Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil des Landgerichts ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder
Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden,
wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher
Höhe leistet.
Gründe
Die Berufung des Klägers richtet sich gegen das am 31. Mai 2016 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Der Kläger trägt zur Begründung der Berufung vor:
1. Die Ansicht des Landgerichts, aus dem Mietvertrag ergebe sich nicht, dass bei Vertragsschluss vom Betrieb einer "Kiezbäckerei" ausgegangen sei, sei unzutreffend.
Bestandteil des Mietvertrages seien die Anlagen des Mietvertrages und die dort enthaltenen Angaben in der Baugenehmigung. Der Mietvertrag sei am 08.11.2011 geschlossen und die Grundrisszeichnungen auf den 21.11.2011 datiert, die mit dem Mietvertrag nicht fest verbunden seien. Der Mietvertrag wahre danach nicht die Schriftform, so dass er auf unbestimmte Zeit geschlossen sei und mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar sei. Auf die außerordentliche Kündigung komme es danach nicht mehr an.
Aus der als Bestandteil der Baubeschreibung vom 28.11.2011 vorliegenden Betriebsbeschreibung ergebe sich, dass der Backbetrieb in zwei Schichten pro Tag (von 3.00 Uhr bis ca. 11.00 Uhr und von 10.00 Uhr bis ca. 15.00 Uhr) vorgesehen war. Bei Vertragsschluss seien die Parteien davon ausgegangen, dass die Backzeiten von 12 Stunden nicht überschritten würden. Aus der Auslegung des Mietvertrages, auch aus den Regelungen zum Mietzweck ergebe sich, dass Backwaren nur für die unmittelbare Nachbarschaft (Kiez) hätten verkauft werden sollen. Tatsächlich habe die Beklagte aber am 19.01.2015 einen Antrag auf vereinfachte Baugenehmigung mit neuer Baubeschreibung gestellt, wonach auf Dreischichtbetrieb mit 24 Stunden an 7 Tagen umgestellt werden solle. Diese erweiterte Nutzung des Backbetriebes führe zu einer größeren Beeinträchtigung der Anwohner.
2. Unzutreffend sei die Ansicht des Landgerichts, dass die Kündigung vom 02.03.2015 unwirksam sei, weil die Beklagte sich um eine behördliche Genehmigung bezüglich erweiterter Backzeiten bemüht habe und die Behörde gegenüber der Beklagten keine Nutzungsuntersagung ausgesprochen habe. Das Landgericht stelle letztlich darauf ab, dass eine im Nachgang, d.h. nach Erklärung und Zugang der Kündigung erteilte Genehmigung das vorangegangene rechtswidrige Verhalten der Beklagten geheilt habe. Dem könne nicht gefolgt werden, weil für den Vermieter die Sach- und Rechtslage bei Ausspruch der Kündigung entscheidend sei und nicht ein späteres Verhalten Dritter. Bei Ausspruch und Zugang der Kündigung habe der Kläger davon ausgehen können, dass keine Genehmigung für erweiterte Backzeiten erteilt war.
3. Der Kläger habe vorgetragen, dass der Ventilator für die Zu- und Abluft auf einer unerlaubten höheren Stufe betrieben werde, wodurch es zu erheblichen Lärmbelästigungen der Anwohner komme. Zeugenbeweis sei angeboten worden, der zu erheben sei. Eine Abmahnung sei zwecklos gewesen.
4. Der Kläger habe ausreichend unter Beweisantritt zum Betrieb der Produktionsstätte im Kellergeschoss vorgetragen. Hier sei auf das Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 13.07.2015 (Anlage K 10) zu verweisen, woraus sich ergebe, dass Herr ... von der .. GmbH am 27.01.2015 anlässlich einer Besichtigung gesehen habe, dass in den Lagerräumen eine Vielzahl belegter Brote produziert werde. Entsprechendes ergebe sich auch aus dem Schreiben von Herrn ... vom 27.01.2015 (Anlage K 21).
5. Die Nutzung der Hofflächen als Lager sei zwischen den Parteien nicht vereinbart. Hierdurch komme es zu erheblichen Beeinträchtigungen der Mieter, die nicht hinzunehmen seien. Der Kläger habe dem Geschäftsführer der Beklagten mit Schreiben vom 12.11.2013 (Anlage K 23) die bei der Eigentümerversammlung vom 18.10.2013 geschilderten Beeinträchtigungen zur Kenntnis gegeben und Abhilfe gefordert.
Die Beeinträchtigungen seien auch hinreichend dargelegt und Beweis hierfür angetreten. Der Vortrag, die Beklagte habe keine Metallrampe beim Übergang vom Hausdurchgang zum Innenhof benutzt, wodurch Beschädigungen auftreten, sei hinreichend spezifiziert. Wegen der Einzelheiten des Vortrags wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung, dort Seite 10ff- verwiesen (Bd. II, Bl. 37ff.).
In die Gesamtschau seien auch die Verschmutzungen des Hofes und der übrigen Gemeinschaftsflächen durch Mehlreste und Brotkrümel einzubeziehen und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.
6. Hinsichtlich des Offenhaltens der vorhandenen elektrischen Rollladenanlage während der gesamten Betriebszeit sei auf di...