Leitsatz (amtlich)
Zum grundbuchrechtlichen Vollzug der Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum ist die Bewilligung des Berechtigten eines gegen einen Wohnungseigentümer ergangenen gerichtlichen Verfügungsverbots erforderlich.
Normenkette
WoEigG §§ 4, 10; BGB § 135; GBO § 18 Abs. 1 S. 1, § 19
Tenor
Die Beschwerde wird bei einem Wert von 5.000 EUR zurückgewiesen.
Gründe
I. Am 27.5.2009 wurden die im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungsgrundbuchblätter angelegt, in denen wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums auf die Bewilligungen vom 30.12.2005; v. 30.1.2009 - UR-Nr. 8 .../2... und 3 .../2... des Notars J. R. in B. - Bezug genommen wird. Der auf Blatt 5 ... gebuchten Wohnung Nr. 1 wurden Sondernutzungsrechte u.a. am Dachgeschoss des Hauses eingeräumt.
Die Beteiligte zu 1 erwarb u.a. die Wohnungen Nr. 1 und 10 - UR-NR. 8 .../2... des Notars R. B. in O ... vom 7.10.2010. Die Eigentumsumschreibung in den Wohnungsgrundbüchern erfolgte am 15.6.2011.
Das LG Berlin untersagte der Beteiligten zu 1 mit Beschl. v. 23.6.2011 - 20 O. 267/11 - die Wohnung Nr. 10 zu veräußern und Veräußerungsverträge über die Wohnung zu schließen oder über das Eigentum an dieser Wohnung in jedweder Hinsicht zu verfügen. Am 7.7.2011 wurde in Abt. II lfd. Nr. 2 von Blatt 5 ... in Verweis auf diesen Beschluss ein Verfügungsverbot gegen die Beteiligte zu 1 eingetragen.
Zur UR-Nr. 3 .../2... des Notars H. S. in B. einigten sich die Wohnungseigentümer über die Teilung des Dachgeschosses in die Wohnungen Nr. 11 und 12 unter Übertragung von Miteigentumsanteilen der Wohnung Nr. 1 und bewilligten die Eintragung im Grundbuch bzw. die Anlegung weiterer Wohnungsgrundbücher.
Unter dem 5.5.2014 hat Notar S. den Vollzug der in seiner UR-Nr. 3 .../2... enthaltenen Anträge beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 28.5.2014 unter Punkt IV die fehlende öffentlich beglaubigte Zustimmung des Berechtigten Blatt 5 ... Abt. II lfd. Nr. 2 beanstandet. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 vom 8.9.2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 11.9.2014 nicht abgeholfen hat.
II.1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die Zwischenverfügung war veranlasst, weil das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO.
a) Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO. Dazu gehört grundsätzlich jeder, dessen Mitwirkung (Zustimmung) zu dem der bewilligten Eintragung materiell-rechtlich zugrunde liegenden Rechtsgeschäft erforderlich ist (BGH NJW 1984, 2409, 2410). Das sind bei der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum sämtliche Wohnungseigentümer, vgl. §§ 4 Abs. 1 und 2 S. 1 WEG, 925 BGB, sowie diejenigen, zu deren Gunsten Wohnungseigentum dinglich belastet ist, §§ 876, 877 BGB (BGH, a.a.O.; OLG Düsseldorf, NJOZ 2010, 1254, 1255; KG, 24. ZS, NZM 1998, 581, 582; BayObLG NJW-RR 2002, 443, 444; 1992, 208, 209; DNotZ 1990, 381, 383; OLG Frankfurt NJW-RR 1998 1707, 1708; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3 Rz. 91; Morvilius, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Rz. B 215; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 3 WEG, Rz. 10ff; Gursky in Staudinger, BGB, 2012, § 877 Rz. 45; Grziwotz, in: Erman, BGB, 14. Aufl., § 4 WEG, Rz. 1).
Dabei macht es keinen Unterschied, wenn von der Umwandlung Räume betroffen sind, die in Ausnutzung eines bereits eingeräumten Sondernutzungsrechts ausgebaut worden sind (Grziwotz, a.a.O.).
aa) Erforderlich ist auch die Bewilligung derjenigen, für die in einem der betroffenen Wohnungseigentumsgrundbücher eine Eigentumsvormerkung eingetragen ist (vgl. dazu BayObLGZ 1974, 217, 219; 1998, 255, 260; DNotZ 1999, 667; 1994, 233, 235; 1990, 381, 383; Demharter, a.a.O., Anh. § 3 Rz. 80; Gursky, in Staudinger, BGB, 2013, § 883 Rz. 259; Kohler in MünchKomm/BGB, 6. Aufl., § 883 Rz. 51).
Dem steht die relative Unwirksam der Vormerkung nicht entgegen. Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde, § 883 Abs. 2 S. 1 BGB. Die Vormerkung begründet keine Verfügungsbeschränkung und führt nicht zu einer Grundbuchsperre (Kohler, a.a.O., Rz. 49). Nur der Vormerkungsberechtigte kann sich auf die relative Unwirksamkeit BGB berufen (BGH NJW 2009, 356, 357).
Gleichwohl bedarf eine inhaltliche Änderung der Teilungserklärung, zu deren Vornahme materiell-rechtlich die eingetragenen Wohnungseigentümer weiterhin befugt bleiben, auch der Zustimmung der nur mittelbar Vormerkungsberechtigten, um die erforderliche Einheitlichkeit der Teilungserklärung zu gewährleisten (Senat, Beschl. v. 8.4.2003 - 1 W 401/02 - DNotZ 2004, 149, 150).
bb) Nichts anderes kann für den Berechtigten eines Verfügungsverbots nach § 938 Abs. 2 ZPO gelten. Auch dessen Eintragung im Wohnungsgrundbuch hat keine Sperre desselben zur Folge, sondern führt regelmäßig nur zur re...
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