Entscheidungsstichwort (Thema)
Zweckbestimmung „Gewerbe (oder) Laden” schliesst Restaurant im Teileigentum nicht aus. Wohnungseigentumssache
Leitsatz (amtlich)
Sind die Räume einer Einheit in der Teilungserklärung als „Teileigentum” aufgeführt und ist im Aufteilungsplan sowohl die Bezeichnung „Gewerbe” wie auch „Laden” angegeben, ist damit die Nutzung des Teileigentums als Restaurant nicht ausgeschlossen.
Normenkette
WEG § 1 Abs. 3, § 7 Abs. 4 Nr. 1, § 15 Abs. 1
Beteiligte
1. Die Wohnungs- und Teilgentümer, wie sie namentlich in der dem angefochtenen Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 20. März 1998 beigefügten Eigentümerliste aufgeführt sind, jedoch mit Ausnahme der Antragsgegnerin |
Präzisa Wohnanlage Verwaltungsgesellschaft mbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer U. H |
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 87 T 250/98) |
AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 76 II 333/97) |
Tenor
Der Teilbeschluss des Landgerichts Berlin vom 17. März 1999 – 87 T 250/98 – sowie der Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 20. März 1998 – 76 II 333/97 – zu Ziffer 2 des Tenors werden aufgehoben.
Der Antrag der Antragsteller wird insoweit zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt. Aussergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.
Im Übrigen bleibt die Entscheidung über die Gerichtskosten und die aussergerichtlichen Kosten dem Schlussbeschluss des Landgerichts vorbehalten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 25.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind Miteigentümer der Wohnanlage W. in Berlin-F.. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem mehrgeschossigen Altberliner Mietshaus mit insgesamt 35 Wohnungen, zwei im Erdgeschoss, Kellergeschoss und Hochparterre belegenen Teileigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 9 sowie drei als Teileigentum bezeichneten Dachgeschosseinheiten (Nr. 38 – 40) mit Ausbauberechtigung zu Wohnzwecken und Berechtigung zur beliebigen Nutzung. In dem gemäß § 4 der Teilungserklärung vom 8. August 1984 des Notars Claus Bacher in Berlin UR-Nr. B 2360/1984 pf in Bezug genommenen Aufteilungsplan sind die Räume der Teileigentumseinheiten Nr. 9 bezeichnet als „Laden-Keller” (zwei Räume), „Keller” (zwei Räume) und die im Erdgeschoss/Hochparterre belegenen Räume als „Gewerbe” ergänzt durch verschiedene Zusatzbezeichnungen wie „Raum 1, 2, 3”, „Laden”, bzw. „Lager”.
Zum Zeitpunkt der Aufteilung des Grundstücks durch die Antragsgegnerin im Wege der Vorratsteilung wurden die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss als Fahrschule, Dentallabor und Goldschmiede genutzt. Die Antragsgegnerin hat als Sondereigentümerin, nach der Vornahme von Umbauarbeiten, die im Eckbereich Rheingaustraße/Wiesbadener Straße belegene Teileigentumseinheit Nr. 9 mit einer Nutzfläche von 207,78 qm an die Slavia GbR vermietet. Diese betreibt seit 1997 in den Räumen das „Prager Café Slavia”, in dem auch warme Speisen angeboten werden.
Die Antragsteller wenden sich gegen die Nutzung als Restaurantbetrieb und Café sowie gegen die zum Betrieb einer Gaststätte erfolgten Umbauten der Fensteranlagen und des Einbaus einer Entlüftungsanlage.
Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin durch Beschluss vom 20. März 1998 verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen und den Betrieb eines Restaurantbetriebes und Cafés zu unterlassen.
Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht durch Teilbeschluss vom 17. März 1999 hinsichtlich der Untersagungsanordnung zurückgewiesen.
Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.
II.
Das Rechtsmittel der Antragsgegnerin ist gemäß §§ 27, 29 FGG, § 45 Abs. 1 WEG zulässig. Es hat auch in der Sache Erfolg. Der angefochtene Beschluss ist nicht frei von Rechtsfehlern (§ 27 Abs. 1 FGG).
1. Das Landgericht hat ausgeführt: In dem unter § 4 der Teilungserklärung in Bezug genommenen Aufteilungsplan sei eine die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 9 einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu sehen. Mangels konkreter Bestimmung über den Gebrauch des Teileigentums in der Gemeinschaftsordnung ginge die Bezeichnung im Aufteilungsplan über eine bloße Funktionsbestimmung hinaus. Für eine Zweckbestimmung spreche § 11 a der Teilungserklärung, der den im Dachgeschoss gelegenen Teileigentumsrechten Nr. 38 bis 40 eine Ausbauberechtigung zu Wohnzwecken einräume, aber auch jede anderweitige behördlich gestattete Benutzung genehmige. Demnach könne die bloße Bezeichnung in § 4 des Aufteilungsplans als Teileigentum keine Zweckbestimmung zu beliebiger Nutzung enthalten, denn sonst wäre die Regelung des §§ 11 a der Teilungserklärung hinsichtlich der Dachgeschosseinheiten inhaltslos. Aus der Bezeichnung der Haupträumlichkeiten der Teileigentumseinheit Nr. 9 als „Gewerbe-Laden” und „Gewerbe-Lager” ergebe sich als nächstliegende Bedeutung die Nutzung der Räume als Ladengeschäft. Die Bezeichnung der übrigen Räume mit „Gewerbe-Raum 1, 2, 3” ordne sich unter, da es si...