KG Berlin Beschluss vom 18.10.2012 - 8 U 38/12

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 06.02.2012; Aktenzeichen 25 O 479/11)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 6.2.2012 verkündete Urteil des LG Berlin - 25 O 479/11 - wird auf seine Kosten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte verurteilt wird, die Geschäftsräume gelegen im Hause H.in 1...Berlin, Fabrikgebäude (Quergebäude), 1. OG rechts, bestehend aus einem Atelier, einem Duschbad mit WC, einer Kochnische sowie dem dazu gehörigen und mit dem Namen des Beklagten versehenen Kellerraum zu räumen und geräumt an die H.G ...GmbH & Co. KG herauszugeben.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 25.000 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 17.042,97 EUR festgesetzt

Gründe

I. Der Kläger begehrt vom Beklagten Räumung gemieteter Gewerberäume und Zahlung restlichen Mietzinses. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der gestellten Anträge in erster Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, mit dem das LG der Räumungsklage stattgegeben und die Zahlungsklage sowie die Widerklage auf Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten abgewiesen hat.

Mit der Berufung wendet sich der Beklagte gegen seine Verurteilung zur Räumung sowie die Abweisung der Widerklage. Der Kläger verfolgt mit der Anschlussberufung seine Zahlungsklage weiter.

Der Beklagte macht geltend:

Der Kündigung stehe ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten wegen Baulärmbeeinträchtigungen durch Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten entgegen. Zumindest habe der Beklagte schuldlos über seine Zahlungspflicht für die Monate April und Mai 2011 geirrt. Nach Treu und Glauben hätte es angesichts des Streits über die Berechtigung zur Mietminderung vor der Kündigung einer Abmahnung bedurft. Die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Kläger zumutbar gewesen wäre, wie sich aus seinem Vertragsangebot vom 21.6.2011 ergebe, und weil der Beklagte dem Kläger mit Email vom 3.5.2011 mitgeteilt habe, dass die Mietzinszahlung durch einen Bankfehler nicht abgebucht worden sei und der rückständige Betrag von 1.705,15 EUR sofort überwiesen werde. Eine Minderung sei nicht wegen Kenntnis vom Mangel ausgeschlossen, denn die Baumaßnahmen seien vor Abschluss des neuen Mietvertrages im November 2009 scheinbar abgeschlossen gewesen. Die Minderung trete unabhängig von einem subjektiven Minderungswillen kraft Gesetzes ein. Durch die unberechtigte Kündigung habe der Kläger die Pflicht zur Rücksichtnahme innerhalb eines Vertragsverhältnisses verletzt und daher den Beklagten von dessen außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten freizustellen. Die Frage des Zurückbehaltungsrechts im Falle zu duldender Instandsetzungsmaßnahmen habe grundsätzliche Bedeutung.

Der Beklagte beantragt,

1. unter teilweiser Abweisung des am 6.2.2012 verkündeten Urteils des LG Berlin die Klage abzuweisen;

2. den Kläger zu verurteilen, den Beklagten gegenüber dessen Prozessbevollmächtigten, Rechtsanwalt K.J..., von vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 899,40 EUR freizustellen;

3. die Zwangsvollstreckung aus dem im Antrag zu 1) genannten Urteil einzustellen;

4. die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Der Kläger beantragt,

1. die Berufung zurückzuweisen und den Beklagten zu verurteilen, die Geschäftsräume gelegen im Hause H ...in 1..., Fabrikgebäude (Quergebäude), 1. OG rechts, bestehend aus einem Atelier, einem Duschbad mit WC, einer Kochnische sowie dem dazu gehörigen und mit dem Namen des Beklagten versehenen Kellerraum zu räumen und geräumt an die Firma H.G.GmbH & Co. KG herauszugeben;

2. unter Abänderung des Urteils des LG Berlin vom 6.2.2012, soweit es den Anträgen der Klageschrift nicht entsprochen hat, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.021,17 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 4.8.2011 zu zahlen.

Der Kläger macht geltend:

Die K.B.und N.GmbH & Co Familien KG sei am 7.3.2012 als neue Eigentümerin des Grundstücks H.im Grundbuch eingetragen worden und durch Gesellschafterbeschluss vom 20.3.2012 in H.G.GmbH & Co. KG umfirmiert; hierzu legt der Kläger Grundbuchauszug und Handelsregisterausdruck vor. Dem Beklagten habe kein Minderungsrecht zur Seite gestanden, weil er bei Vertragsabschluss spätere Beeinträchtigungen durch Baulärm erkannt habe oder habe erkennen müssen. Sein Zahlungsverhalten habe keinen Minderungswillen erkennen lassen. Eine Minderung um 20 % sei auch der Höhe nach nicht gerechtfertigt. Ein Zurückbehaltungsrecht komme nicht in Betracht, weil der Vermieter ein genehmigtes Bauvorhaben realisieren dürfe. Mit Schriftsatz vom 12.4.2012 habe die H.G.GmbH & Co. KG das Mietverhältnis erneut fristlos und fristgemäß gekündigt.

II. Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig d...