Leitsatz (amtlich)
Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach den Eigentümern die Vermietung ihres Sondereigentums an die für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige (Landes-)Behörde untersagt wird, ist nicht offensichtlich unwirksam.
Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.
Normenkette
AGG § 19; AsylG §§ 1, 60; BGB § 134; FlüLAErrG BE § 2; WEG §§ 5, 7, 10, 13
Tenor
Punkt 1 der Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1 war Eigentümerin des im Grundbuch von xxx Blatt xxx eingetragenen Grundstücks. Sie teilte das Grundstück in 36 Wohnungseigentums- und drei Teileigentumsrechte auf, was von dem Grundbuchamt am 7. Mai 2020 durch Schließung des Grundstücksgrundbuchs und Anlegung der im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher vollzogen wurde.
Am 25. Januar 2021 wurde die Beteiligte zu 2 in Abt. I lfd. Nr. 2 des Teileigentumsgrundbuchs Blatt xxx anstelle der Beteiligten zu 1 eingetragen.
Am 28. Juni 2023 bewilligten zwei Vertreterinnen der Beteiligten zur UVZ-Nr. xxx/2023 des Notars xxx in Berlin die Eintragung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern. U. A. enthält die Urkunde unter Punkt "I. Änderung Nutzung" folgende Bestimmung:
"Teil B § 2) Art und Umfang der Nutzungen) wird in Abs. 4 2. Unterabsatz wie folgt neu gefasst: (...)
Insgesamt in allen Sondereigentumseinheiten ausgeschlossen ist die Vermietung an das Landesamt für Gesundheit und Soziales (LAGESO) und vergleichbarer Behörden, Institutionen und Träger zum Zwecke der Unterbringung von Asylbewerbern."
Unter dem 25. Juli 2023 hat Notar xxx unter Beifügung seiner UVZ-Nr. xxx2023 deren Vollzug in den Grundbüchern beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 4. September 2023 unter Fristsetzung eine Abänderung der Urkunde für erforderlich erachtet, weil die oben zitierte Bestimmung gegen § 19 AGG verstoße. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 6. Dezember 2023, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 7. Dezember 2023 nicht abgeholfen hat.
II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist lediglich Punkt 1 der angefochtenen Zwischenverfügung. Nur dagegen richtet sich das Rechtsmittel, was nicht zu beanstanden ist, weil jedes in einer Zwischenverfügung aufgeführte Eintragungshindernis eine Entscheidung im Sinne von § 71 Abs. 1 GBO darstellt, gegen das die Erhebung der Beschwerde statthaft ist (Demharter, GBO, 33. Aufl., § 71, Rdn. 34).
2. Die Beschwerde ist auch begründet. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, so dass insoweit kein Anlass für den Erlass der Zwischenverfügung bestand, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.
a) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften der §§ 10 ff WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden, § 5 Abs. 4 S. 1 WEG. Entsprechende Vereinbarungen, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind, § 10 Abs. 3 S. 1 WEG.
Vereinbarungen in diesem Sinne sind die Verträge der Wohnungseigentümer, durch die sie ihr Verhältnis untereinander regeln. Darum geht es vorliegend. Die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentumsrechte beruhte auf der Teilungserklärung der Beteiligten zu 1 vom 19. Juli 2019 - UR-Nr. xxx/2019 des Notars xxx in Berlin - und den sie ergänzenden Erklärungen vom 10. September 2019 und 9. April 2020 - UR-Nr. xxx/2019 und xxx/2020 desselben Notars. Die Erklärungen enthielten eine Gemeinschaftsordnung, deren Bestimmungen durch Bezugnahme in den jeweiligen Bestandsverzeichnissen der Grundbücher zum Inhalt der Sondereigentumsrechte geworden ist, § 7 Abs. 4 S. 1 WEG.
Die Änderung bzw. Ergänzung dieser Gemeinschaftsordnung haben die Beteiligten zu 1 und 2 am 28. Juni 2023 übereinstimmend zur UVZ-Nr. xxx/2023 des Notars xxx erklärt und die Eintragung in den Grundbüchern bewilligt
b) Der Senat hat wiederholt entschieden, dass das Grundbuchamt eine gemäß §§ 19 GBO, 10 Abs. 1 S. 2, 5 Abs. 4 S. 1 WEG zur Eintragung bewilligte Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nur beanstanden kann, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich ist (Senat, September 2016 - 1 W 93/16 - ZWE 2017, 403; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., §, Rdn. 60; Armbrüster, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl., §, Rdn. 127). Als Prüfungsmaßstab kommen dabei die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht (BGH, NJW 2011, 679, 680). Ob die von dem Grundbuchamt beanstandete Änderung der Gem...