Entscheidungsstichwort (Thema)
Verwalterhaftung für Regenwasser-Fallrohre. Wohnungseigentumssache betreffend die Wohnanlage
Leitsatz (amtlich)
Der Wohnungseigentumsverwalter ist nicht verpflichtet, für eine regelmäßige Wartung von Regenwasser-Fallrohren (unter Öffnung von Revisionsklappen) zu sorgen, und damit nicht ersatzpflichtig für unvorhersehbare Wasserschäden in den Wohnungen wegen verstopfter Fallrohre.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 1/98) |
AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 649/96) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 6.173,20 DM festgesetzt.
Gründe
Der Antragsteller ist Eigentümer einer im zweiten Obergeschoß des Vorderhauses gelegenen Wohnung. Der Antragsgegner verwaltet seit dem 1. August 1982 die Wohnanlage. Der Antragsteller begehrt vom Antragsgegner Schadensersatz wegen eines Wasserschadens aufgrund einer nach starken Regenfällen im vierten Obergeschoß eingetretenen Überflutung, die bis in seine Wohnung im zweiten Obergeschoß hinabwirkte.
Aufgrund eines Eigentümerbeschlusses aus dem Jahre 1991 fand eine umfassende Dachsanierung statt, die 1993 abgeschlossen wurde. Am 3. Mai 1996 kam es zu sehr starken Regenfällen. Da das Regenfallrohr unten in einem Revisionskasten, der sich ca. 60 cm über dem Erdboden befindet, sowie unmittelbar darüber verstopft war, konnte das Regenwasser nicht ablaufen. Es staute sich rückwärts über eine Balkonentwässerung der Wohnung im vierten Obergeschoß, trat über den Balkon in diese Wohnung ein und verursachte auch in den darunterliegenden Wohnungen Wasserschäden. Die Beseitigung der Schäden in der Wohnung des Antragstellers im zweiten Obergeschoß machte einen Kostenaufwand von 6.173,20 DM erforderlich.
Der Antragsteller hat vorgetragen: Aufgrund des von seinem Privatgutachter vorgefundenen Befundes im Revisionskasten sei die Verstopfung nicht am Tage des Schadens selbst entstanden, sondern allmählich in der Zeit davor. Der Verwalter hätte durch regelmäßige Begehung und Inspektion des Revisionskastens den Schaden erkennen können und beseitigen müssen. Wenn die Verstopfung im Anschluß an die Dachsanierungsarbeiten entstanden seien, worauf die gefundenen rostigen Baunägel unterhalb der erheblichen zersetzten Laubreste hinwiesen, wäre es Sache des Verwalters gewesen, zumindest im Anschluß an die Bauarbeiten die Revisionskästen zu inspizieren und so eine Verstopfung der Fallrohre infolge der Bauarbeiten am Dach auszuschließen. Da der Verwalter eine Untersuchung der Revisionskästen unterlassen habe, sei er für den Schaden verantwortlich.
Der Verwalter hat vorgetragen: Die Verstopfung könne auch durch das Unwetter am Schadenstag selbst herbeigeführt worden sein. Es habe sich um Jahrhundertunwetter gehandelt, durch das Dinge auf dem Dach kurzfristig in die Regenrinne gespült worden sein können. Im übrigen sei es nicht seine Aufgabe, den Revisionskasten regelmäßig zu kontrollieren. Er gehe allen Hinweisen auf Mängel aus dem Kreis der Eigentümergemeinschaft nach und treffe sich zu diesem Zweck in unregelmäßigen Abständen mit Mitgliedern des Verwaltungsbeirates, um konkrete Hinweise zu überprüfen. Bei dieser Gelegenheit inspiziere er auch den Keller und das Dach. Die Verstopfung des Revisionskastens im außenliegenden Regenfallrohr habe er jedoch nicht erkennen können. Sollte die Verstopfung auf die Dachsanierungsmaßnahmen zurückgehen, sei er gleichwohl nicht verantwortlich. Denn damals sei ein Bauingenieur aus dem Kreis der Eigentümer mit der Bauleitung betraut gewesen, außerdem habe die Gemeinschaft einen Architekten mit der Abnahme beauftragt. Damit seien für ihn weitere Prüfungspflichten im Anschluß an die Baumaßnahmen entfallen.
Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 28. November 1997 den Zahlungsantrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluß vom 31. März 1998 die Erstbeschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers bleibt erfolglos.
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt.
1. Das Landgericht hat ausgeführt: Den Antragsgegner treffe keine Pflichtverletzung. Grundsätzlich sei die Instandhaltung und Instandsetzung Sache der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter habe lediglich Mängel festzustellen und der Gemeinschaft zur Beschlußfassung zu unterbreiten. Die Anforderungen an die Pflicht des Verwalters zur Mängelfeststellung dürften nicht überspannt werden. Der Verwalter sei in erster Linie für die wirtschaftlichen Belange der Gemeinschaft zuständig, regelmäßig aber kein technischer Sachverständiger. Dementsprechend sei er grundsätzlich nicht verpflichtet, zu Kontrollzwecken Begehungen selbst vorzunehmen oder ohne entsprechenden Beschluß der Eigentümerversammlung Wartungsverträge abzuschließen. Es könne in ta...
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