Entscheidungsstichwort (Thema)
keine Änderung von Sondernutzungsflächen ohne Grundbucheintragung. Wohnungseigentumssache
Leitsatz (amtlich)
1. Räumt der teilende Eigentümer jedem der beiden Erwerber von Wohnungseigentum in der Teilungserklärung erkennbar eine gleich große Sondernutzungsfläche am Garten ein, ist aber der beigefügte Lageplan ohne Maßangaben hinsichtlich der Flächen, so ist die genaue Abgrenzung der gewollten gleichmäßigen Sondernutzungsrechte nachträglich durch Vermessung festzustellen.
2. Eine formlose Vereinbarung des Veräußerers mit dem ersten Erwerber über eine Vergrößerung von dessen Gartenfläche wirkt mangels Eintragung im Grundbuch nicht gegen den anderen Erwerber.
Normenkette
WEG § 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1
Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Aktenzeichen 70 II 75/96 (WEG)) |
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 132/97) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Berlin vom 5. August 1997 – 85 T 132/97 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Entfernung zwischen den Punkten F bis A nicht 13,30 m sondern 13,50 m beträgt.
Die Rechtsbeschwerdeführer haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 21.600,– DM.
Gründe
Die durch notarielle Teilungserklärung vom 25. April 1990 (UR-Nr. … des Notars … in Berlin) gebildete Wohnungseigentumsanlage besteht aus zwei freistehenden Einfamilienhäusern, die hintereinander liegen. Das Grundstück ist insgesamt 808 qm groß. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind je zu ½ Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums. Den Antragstellern gehört das zur Straße liegende Sondereigentum, den Antragsgegnern das auf der hinteren Grundstücksfläche errichtete Sondereigentum. In § 3 der Teilungserklärung sind für jedes Sondereigentum Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Grundstück bestimmt, die in einem der Teilungserklärung anliegenden, nicht mit Maßen versehenen Lageplan mit Buchstaben bezeichnet sind; außerdem ist eine dritte, ebenfalls mit Buchstaben gekennzeichnete Fläche als Gemeinschaftsfläche beider Wohnungseigentümer bezeichnet, die auch als Zugang für die hinten liegende Wohneinheit dienen soll. Der Lageplan trägt außerdem den handschriftlichen Hinweis: „Haus 1: ca. 404 qm; Haus 2: ca. 404 qm; zusammen ca. 808 qm.”.
Die Antragsteller begehren die Feststellung, daß die mit ihrem Sondereigentum verbundene Sondernutzungsfläche an den Rändern zahlenmäßig festliegende Grenzen hat, und sie beantragen außerdem, die Antragsgegner zu verpflichten, einen auf der Sondernutzungsfläche der Antragsteller liegenden Gartenzaun und Gartenteich zu entfernen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 22. April 1997 den Feststellungsantrag zurückgewiesen und die Antragsgegner verpflichtet, den Gartenzaun zu entfernen; den weitergehenden Verpflichtungsantrag hatte es ebenfalls zurückgewiesen. – Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluß vom 5. August 1997 den Beschluß des Amtsgerichts geändert und festgestellt, daß den Antragstellern ein Sondernutzungsrecht an einer mit Buchstaben und Maßen festgelegten Fläche zusteht; außerdem hat es die Antragsgegner verpflichtet, den Gartenzaun und -teich zu entfernen. Die Erstbeschwerde der Antragsgegner hat es zurückgewiesen. – Gegen diesen Beschluß richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, mit der sie weiter ihren Antrag verfolgen, die Anträge der Antragsteller zurückzuweisen.
Die Rechtsbeschwerde ist unbegründet; denn die Entscheidung des Landgerichts ist frei von Rechtsfehlern.
I. Zum Feststellungsantrag:
1. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei die Zulässigkeit dieses Antrages bejaht. Denn die Antragsteller begehren in entsprechender Anwendung des § 256 ZPO (s. hierzu BayObLG WE 1990, 214, 215) die Feststellung eines Rechtsverhältnisses, nämlich einer aus einem Sachverhalt entstandenen Beziehung von Personen untereinander oder von Personen zu Sachen (vgl. BayObLG WE 1991, 26). Die Beteiligten streiten nämlich darum, wem von ihnen das Recht zusteht, einen durch Maßangaben bestimmten Teil der Grundstücksfläche unter Ausschluß des anderen nutzen zu dürfen. Nicht nur die tatsächliche Abmessung sondern das dadurch bestimmte Sondernutzungsrecht ist Gegenstand des Streites und damit einem Feststellungsbegehren zugänglich. – An dem weiter erforderlichen Feststellungsinteresse besteht kein Zweifel, weil die Antragsgegner den Antragstellern das Sondernutzungsrecht in der von ihnen begehrten Größe streitig machen.
2. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht durch Auslegung der Teilungserklärung und des ihr als Anlage beigefügten Lageplanes festgestellt, daß den beiden Sondereigentumseinheiten eine je gleich große Fläche als Sondernutzungsrecht zugeordnet ist. Die Teilungserklärung ist Inhalt des Grundbuchs und deren Auslegung durch das Erstbeschwerdegericht kann von dem Rechtsbeschwerdegericht deshalb in vollem ...