KG Berlin Beschluss vom 19.11.1993 - 24 W 1118/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

keine wirksame Festlegung des Verwalter-Honorars in der Teilungserklärung. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, durch die das Verwalter-Honorar der Höhe nach für die Zukunft unabänderbar festgelegt wird, verstößt gegen die unabdingbare Vorschrift des § 20 Abs. 2 WEG und ist damit rechtsunwirksam.

Normenkette

WEG § 20 Abs. 2, § 21 Abs. 1

Beteiligte

weitere Beteiligte wie aus dem Beschluß des Landgerichts Berlin vom 12. Januar 1993 – 85 T 110/92 (WEG) – zu Nr. 3. bis 21. ersichtlich

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Aktenzeichen 70 II 217/90 (WEG))

LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 110/92 (WEG))

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Die Erstbeschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Amtsgerichts Neukölln vom 21. Mai 1992 – 70 II 217/90 (WEG) – wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten der beiden Beschwerdeinstanzen zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in diesen Instanzen nicht zu erstatten

Der Geschäftswert wird für die beiden Beschwerdeinstanzen auf 5.000,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage.

In der für diese Wohnanlage beurkundeten Teilungserklärung vom 3. April 1981 heißt es unter § 6 (Nutzung, Kosten, Lasten) u. a. wie folgt:

„In Ergänzung und teilweiser Abänderung des § 16 WEG wird folgendes bestimmt:

1. …
2. die Wohnungseigentümer müssen alle Betriebskosten, wie Hausstrom, Wasserverbrauch, öffentliche Abgaben, Kosten für die Hausreinigung, gemeinsam tragen.

…

Über die Verrechnung der Kosten für den Betrieb der Zentralheizung beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Die Heizungskosten werden in voller Höhe nach der beheizten Wohnfläche anteilig umgelegt. Die Verwaltungskosten betragen 7 v.H. des vom Wohnungseigentümer zu entrichtenden Wohngeldes.

…”

In der Eigentümerversammlung vom 12. November 1990 bestellten die Wohnungseigentümer zu TOP 3 mehrheitlich den jetzigen Verwalter zum neuen Verwalter der Wohnanlage. Außerdem faßten sie zu TOP 4 mehrheitlich u. a. folgenden Beschluß:

„Auf Antrag aus der Versammlung wurde der TOP 4 mit der Abänderung zur Beschlußfassung gestellt, daß der Verwaltungsbeirat bevollmächtigt wird, gleichlautenden Vertrag, wie mit der Firma Wolf abgeschlossen, mit der Firma Dietrich von Stocki – ausgenommen Laufzeit und Honorar – abzuschließen. Das Honorar soll 25.00 DM/mtl. je Wohnungseigentum zuzüglich jeweils gültiger Mehrwertsteuer betragen. …”

Mit dem zu TOP 10 mehrheitlich gefaßten und unangefochten gebliebenen Beschluß vom 21. Juni 1991 billigten die Wohnungseigentümer den Abschluß des Vertrages mit dem jetzigen Verwalter, wobei in dem Vertrag ein Verwalter-Honorar von 25,– DM/mtl. je Wohnungseigentum vereinbart worden war.

Mit ihrem rechtzeitig bei Gericht eingegangenen Antrag haben die Antragsteller die Ungültigerklärung des zu TOP 4 gefaßten Eigentümerbeschlusses mit der Begründung begehrt, die beschlossene Festlegung des Verwalter-Honorars auf 25,– DM/mtl. je Wohnungseigentum verstoße gegen § 6 b der Teilungserklärung, wonach die Verwaltungskosten 7 % des vom Wohnungseigentümer zu entrichtenden Wohngeldes betragen sollen.

Durch Beschluß vom 21. Mai 1992 hat das Amtsgericht Neukölln den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen. Auf die dagegen rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht den angefochtenen Beschluß geändert und den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 2. November 1990 zu TOP 4 gefaßten Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Gegen diesen den Beteiligten zu 3. bis 21. am 3. Februar 1993 zugestellten Beschluß richtet sich deren am 8. Februar 1993 bei Gericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel der Beteiligten zu 3. bis 21. ist rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG). Es hat auch in der Sache Erfolg und muß unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses zur Zurückweisung der Erstbeschwerde der Antragsteller und damit zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Beschlusses führen. Denn die angefochtene Entscheidung hält einer rechtlichen Nachprüfung (§ 27 FGG) nicht stand.

1. Ohne nähere Begründung ist das Landgericht allerdings zutreffend von der Zulässigkeit der Erstbeschwerde ausgegangen, obwohl sich die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG allein nach dem Vermögenswerten Interesse der Antragsteller an der Änderung der amtsgerichtlichen Entscheidung und nicht nach dem Geschäftswert des Verfahrens bemißt (BGH, NJW 1992, 3305) und es den Antragstellern bei Vereinbarung eines Verwalter-Honorars von 25,– DM/mtl. je Wohnungseigentum nur um die konkrete möglicherweise durch die Teilungserklärung nicht gedeckte Mehrbelastung geht.

2. Das Rechtsschutzinteresse der Antragsteller an der Ungültigerklärung des zu TOP 4 gefaßten Eigentümerbeschlusses vom 12. November 1990 ...