KG Berlin Beschluss vom 20.01.2015 - 1 W 580/14

Leitsatz (amtlich)

Besteht der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich aus einer Person und hat das Grundbuchamt hiervon gesicherte Kenntnis, wird die Bestellung des Verwalters durch eine lediglich von dem Versammlungsleiter und dem Verwaltungsbeirat unterschriebene Niederschrift über den in der Versammlung gefassten Beschluss nicht geführt. Die Niederschrift muss durch einen weiteren Wohnungseigentümer unterschrieben werden.

Normenkette

GBO §§ 20, 29; WEG §§ 12, 24, 26, 29

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 43 TV 1...-6)

Tenor

Die Beschwerde wird bei einem Wert von 5.000 EUR zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. Im Bestandsverzeichnis des im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungsgrundbuchs ist als Veräußerungsbeschränkung die Zustimmung des Verwalters vermerkt.

Am 14.9.2012 hielt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Versammlung ab, über die eine von dem in der Versammlung gewählten Versammlungsleiter R.und dem Beteiligten zu 1 unterschriebene Niederschrift gefertigt wurde. Die Unterschrift des Versammlungsleiters wurde am 19.4.2013 durch die Notarin U.R.in B.zur UR-Nr. 1.../2..., die des Beteiligten zu 1 am 27.5.203 durch das Notariat G...zur UR-Nr. 8.../2...beglaubigt. Unter TOP 6 heißt es in der Niederschrift wörtlich:

"Neuwahl des Verwaltungsbeirates

Zum Verwaltungsbeirat wird Herr Prof. Dr. EB.[der Beteiligten zu 1] gewählt:"

TOP 7 enthält die Wahl des Versammlungsleiters zum Verwalter. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 51 bis 59 der Grundbuchakten zu Blatt 13032 verwiesen.

Am 9.7.2014 veräußerte der Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum zur UR-Nr. D 2.../2...des Notars H.D.in B.unter gleichzeitiger Auflassung an die Beteiligten zu 2 und 3. Am 18.7.2014 stimmte Herr R.zu - UR-Nr. 1.../2...der Notarin U.R.in B.

Unter dem 27.11.2014 hat Notar D.u.a. die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligten zu 2 und 3 beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 3.12.2014 die Verwaltereigenschaft des Herrn R.für nicht nachgewiesen erachtet, weil die Niederschrift neben den o.g. Unterschriften nicht auch noch von einem Wohnungseigentümer unterzeichnet worden sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 12.12.2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 17.12.2014 nicht abgeholfen hat.

II.1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Als Beschwerdeführer gelten sämtliche Beteiligte, weil der Notar einen bestimmten Beschwerdeführer nicht bezeichnet hat. In einem solchen Fall gelten als Beschwerdeführer die antragsberechtigten Beteiligten, wenn sich wie hier aus den Umständen nichts Abweichendes ergibt (BGH NJW 2010, 3300, 3302; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 15 Rz. 20). Antragsberechtigt hinsichtlich sämtlicher verbundener Anträge, § 16 Abs. 2 GBO, sind die Beteiligten zu 1 bis 3, § 13 Abs. 1 S. 2 GBO.

2. In der Sache bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Zu Recht hat das Grundbuchamt beanstandet, dass die Eigenschaft des der Veräußerung zustimmenden Herrn R.als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bislang nicht ausreichend nachgewiesen ist, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.

a) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, § 12 Abs. 1 WEG. Eine solche Vereinbarung ist vorliegend getroffen worden. Da sie im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen ist, muss sie das Grundbuchamt beachten (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 2904b).

b) Hier hat Herr R.in grundbuchtauglicher Form, §§ 29 Abs. 1 S. 1 GBO, 129 Abs. 1 S. 1 BGB, der Veräußerung zugestimmt. Erforderlich ist aber zudem, dass dessen Eigenschaft als Verwalter gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen wird (Hertel, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., § 29 Rz. 93).

aa) Für diesen Nachweis genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei dem die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, § 26 Abs. 3 WEG. Die Niederschrift über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist von dem Vorsitzenden der Versammlung, einem Miteigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter zu unterschreiben, § 26 Abs. 6 S. 2 WEG.

Erforderlich ist nach dem klaren Wortlaut der Vorschrift nicht die Unterschrift irgendeines Mitglieds des Verwaltungsbeirats, sondern nur die des Vorsitzenden bzw. seines Vertreters (Demharter, Rpfleger 2010, 498, 499; Schmidt, ZMR 2013, 501, 505; Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach dem WEG, 5. Aufl., S. 348). Damit wird einem möglichen Kompetenzstreit der Beiratsmitglieder untereinander von vornherein die Grundlage entzogen. Das kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn keine Einigkeit über den Inhalt der Niederschrift besteht. Dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats kommt insoweit eine ähnliche Repräsentantenstellung zu wie etwa dem Vorsitzenden eines Aufsichtsrats, §§...