Leitsatz (amtlich)
Soll eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten mehrerer Grundstücke im Grundbuch eingetragen werden, ist in der Bewilligung das zwischen den Berechtigten bestehende Gemeinschaftsverhältnis auch dann zu bezeichnen, wenn derzeit alle herrschenden Grundstücke im Eigentum einer Person stehen (gegen BayObLG, MittBayNot 2002, 288).
Normenkette
BGB §§ 428, 432, 1018; GBO §§ 19, 29, 47
Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Aktenzeichen 45 BU 1 -1) |
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen, soweit das Grundbuchamt eine Ergänzung der Bewilligung vom 29. März 2017 um die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses der Berechtigten erfordert hat.
Die Zwischenverfügung vom 20. April 2017 wird aufgehoben, soweit der Beteiligten eine Klarstellung hinsichtlich der angestrebten Belastung des im Beschlusseingang bezeichneten Grundstücks aufgegeben worden ist.
Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I. Die Beteiligte ist als Eigentümerin in dem im Beschlusseingang bezeichneten Grundbuch sowie den Grundbüchern von Buckow Blatt 1... und von Britz Blatt 8... eingetragen. Am 29. März 2017 bewilligte sie zur UR-Nr. ... ... /2... des Notars Dr. S... L... in B... die Eintragung einer Grunddienstbarkeit in dem im Beschlusseingang bezeichneten Grundbuch. U. a. heißt es in der Urkunde wörtlich:
"Der Eigentümer des im Grundbuch von Buckow des Amtsgerichts Neukölln Blatt 1... verzeichneten Grundstücks verpflichtet sich auf Dauer die Versorgung der Gebäude der jeweiligen Eigentümer der Grundstücke (...) - verzeichnet in den Grundbüchern des Amtsgerichts Neukölln von Buckow Blatt 1... und von Britz Blatt 8... - mit Heizenergie und Warmwasser durch die auf seinem Grundstück befindliche Heizzentrale sowie durch die die Grundstücke verbindenden Leitungen gegen Erstattung der anteiligen Kosten zu dulden. Er verpflichtet sich in diesem Zusammenhang als Nebenpflicht alles zur Erhaltung der Funktionstüchtigkeit der Heizzentrale sowie der Leitungen Notwendige zu veranlassen."
Mit Schriftsatz vom 3. April 2017 hat der Urkundsnotar seine Urkunde bei dem Grundbuchamt eingereicht und die Eintragung der Grunddienstbarkeit beantragt. Mit Verfügung vom 20. April 2017 hat das Grundbuchamt unter Fristsetzung darauf hingewiesen, es sei davon auszugehen, dass die Beteiligte auch Eigentümerin der auf dem Grundstück befindlichen Heizzentrale sei, § 94 BGB. Insofern sei die formulierte Duldungspflicht unklar. Wenn die Beteiligte nicht vielmehr verpflichtet sein solle, die anderen Grundstücke durch die Heizzentrale mit Heizenergie und Warmwasser zu versorgen, könne dies durch ein Reallast, nicht jedoch durch eine Dienstbarkeit gesichert werden. Darüber hinaus fehle die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses der Berechtigten und die schlagwortartige Bezeichnung der Grunddienstbarkeit.
Unter dem 22. Mai 2017 hat die Beteiligte vorgetragen, nicht Eigentümerin der Heizzentrale zu sein. Diese werde im Rahmen eines Contractings von einer Dritten betrieben. Es sei Aufgabe des Grundbuchamts eine zutreffende schlagwortartige Bezeichnung für die Dienstbarkeit zu formulieren. Die Frage nach dem Gemeinschaftsverhältnis der Berechtigten sei unverständlich. Das Recht gelte für die jeweiligen Eigentümer der berechtigten Grundstücke gleichermaßen. Auf Nachfrage des Grundbuchamts hat die Beteiligte mit Schreiben vom 12. Juni 2017 klargestellt, dass es sich bei ihrem Schreiben 22. Mai 2017 um eine Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 20. April 2017 handele. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 6. Juli 2017 nicht abgeholfen.
II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sind lediglich die Beanstandungen des Grundbuchamts hinsichtlich des Inhalts der angestrebten Belastung sowie der Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses der Berechtigten. Allein hierauf ist das Grundbuchamt in seinem Beschluss vom 6. Juli 2017 noch eingegangen, so dass im Hinblick auf das der Eintragung vermeintlich - tatsächlich aber nicht (vgl. Senat, Beschluss vom 8. Dezember 2015 - 1 W 884 - 887/15 - Rpfleger 2016, 275; Weber, in: Staudinger, BGB 2017, § 1018, Rdn. 26) - entgegenstehende Fehlen einer schlagwortartigen Bezeichnung der Grunddienstbarkeit von einer Abhilfe, § 75 GBO, auszugehen ist.
2. Die Beschwerde ist teilweise begründet. Der Senat teilt die Bedenken hinsichtlich des Inhalts der zur Eintragung beantragten Grunddienstbarkeit nicht (a). Hingegen steht der Eintragung die bislang fehlende Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses der Berechtigten entgegen (b).
a) Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks nur in der Weise mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden, dass ersterer die Benutzung seines dienenden Grundstücks durch den Berechtigten in einzelnen Beziehungen zu dulden hat, er gewisse tatsächliche Handlungen auf dem dienenden Grundstück zu unterlassen hat oder in der Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem ...