KG Berlin Beschluss vom 20.12.1989 - 24 W 6334/89

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 01.09.1989; Aktenzeichen 191 T 109/88 (WEG))

AG Berlin-Spandau (Beschluss vom 22.03.1988; Aktenzeichen 70 II 195/87 (WEG))

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird teilweise aufgehoben.

Auf die Erstbeschwerde der Antragstellerin wird der Beschluß des Amtsgerichts Spandau vom 22. März 1988 – 70 II 195/87 (WEG) – teilweise geändert.

Der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 20. Oktober 1987 zu TOP 1 wird für ungültig erklärt.

Im übrigen werden die Erstbeschwerde und die Rechtsbeschwerde zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten aller drei Instanzen haben die Antragstellerin 4/5 und das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft 1/5 zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 10.000,– DM festgesetzt.

Gründe

Die gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat teilweise Erfolg, im übrigen ist sie sachlich nicht gerechtfertigt. Der angefochtene Beschluß ist teilweise rechtsfehlerhaft (§ 27 FGG).

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht die Feststellungsanträge der Antragstellerin unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für unbegründet erachtet. Hiergegen wendet sich die Antragstellerin ausweislich ihrer Rechtsbeschwerdebegründung vom 16. November 1989 nicht.

Ohne Rechtsfehler nimmt das Landgericht an, daß die Eigentümerbeschlüsse vom 20. Oktober 1987 in einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung zustande gekommen sind, weil der Verwalter Demmler wirksam per 25. September 1987 gerichtlich als Verwalter eingesetzt war. Der Senat hat in seinem Beschluß vom 16. November 1987 – 24 W 5976/87 – den Landgerichtsbeschluß vom 25. September 1987 ausdrücklich als einstweilige Anordnung bestätigt. Da das Landgericht fehlerfrei festgestellt hat, daß es sich um eine Zweitversammlung im Sinne des § 25 Abs. 4 WEG gehandelt hat, kommt es auf die Wirksamkeit der Vertretung der Saphir KG und die Beschlußfähigkeit der Versammlung nicht an.

Zu der unter TOP 1 vorgenommenen Wahl des Verwalters Demmlar für die Zeit vom 24. September 1987 bis zum 31. August 1992 führt das Landgericht aus: Allein die Tatsache, daß damals die Bestellung der Firma B. als Verwalterin strittig war, führe nicht zur Ordnungswidrigkeit der Wahl des neuen Verwalters.

Im übrigen schließt sich die Kammer den Rechtsausführungen des Amtsgerichts an und führt weiter aus, daß kein ernsthafter Zweifel an der Neutralität des neugewählten Verwalters bestanden habe.

Das ist rechtlich nicht haltbar. Der ursprüngliche Verwaltervertrag mit der B. lief bis zum 31. Dezember 1988. Allein im Hinblick darauf widersprach es ordnungsmäßiger Verwaltung, bereits am 20. Oktober 1987 zwar mit geringer Rückwirkung, aber immerhin auf die Dauer von 5 Jahren einen neuen Verwalter zu wählen. Falls das beim Landgericht zu 191 T 212/87 anhängige Verfahren betreffend die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Abwahl der BBM schließlich zu dem Ergebnis führen sollte, daß die Abwahl der B. am 10. Juli 1987 unwirksam ist, ergäbe sich, daß für die Zeit von Oktober 1987 bis Ende 1988 eine doppelte Verwaltung bestünde, die unter Umständen auch eine doppelte Pflicht zur Zahlung der Vergütung bedeuten könnte. Allein aus diesem Gesichtspunkt entspricht die Verwaltung. Zwar ist es zulässig, daß die Wohnungseigentümer bereits vor Ablauf der Amtszeit eines gerichtlich bestellten Verwalters einen Beschluß über die Bestellung eines neuen Verwalters mit einer ab Außerkrafttreten der gerichtlichen Anordnung beginnenden Amtszeit fassen. (vgl. Senat ZMR 1988, 438). Im vorliegenden Fall war jedoch nicht eine Verwalterwahl für den fall der Beendigung der Amtszeit des gerichtlichen eingesetzten Verwalter gewollt. Vielmehr sollte der neue Verwalter unabhängig davon und troty des Streites um das Bestehen oder Nichtbestehen der Verwaltung der BBM für die Dauer von 5 Jahren bestellt werden. Dieser Eigentümerbeschluß ist daher für ungültig zu erklären. Insoweit sind die vorinstanzlichen Entscheidungen abzuändern bzw. aufzuheben.

Im übrigen ist dagegen die Rechtsbeschwerde zurückzuweisen. Die Ausführungen in dar ausgsfochtenen Entscheidung zu den Eigentümerbeschlüssen zu TOP 2 bis 5 sind aus den von dem Landgericht angeführten Gründen rechtsfehlerfrei. Die Ausführungen in der Rechtsbeschwerdebegründung vom 16. November 1989 sind nicht geeignet, eine andere rechtliche Beurteilung herbeizuführen. Es begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung die Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums vorzunehmen und den Anschluß an die Heizungsanlage nachträglich zu billigen. Die Frage der Abrechnung der Heizkosten ist eine davon zu trennende Frage und wiederum Sache der gemeinschaftlichen Verwaltung. Ohne Rechtsfehler hat der angefochtene Beschluß ferner angenommen, daß die zu TOP 4 beschlossene Ermächtigung des Verwalters, die Putzarbeiten beseitigen zu lassen, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach.

Im Hinblick auf den Teilerfolg der Antragstellerin sin...