Entscheidungsstichwort (Thema)
Aufrechnungsverbot in Teilungserklärung. Wirksamkeit vollstreckbarer Urkunden
Leitsatz (amtlich)
1. Werden in der Teilungserklärung als Ausnahmen von dem grundsätzlichen Verbot der Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen nur unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche genannt, sind andere Gegenforderungen wie Ansprüche aus Notgeschäftsführung von der Aufrechnung ausgeschlossen.
2. Eine vollstreckbare notarielle Urkunde auf der Grundlage der Teilungserklärung muss genau erkennen lassen, aufweiche mehrheitlich beschlossenen und fällig gestellten monatlichen Beitragsvorschüsse sie sich bezieht (KG NJW-RR 1997, 1304 = ZMR 1997, 664); anderenfalls ist sie herauszugeben.
Normenkette
WEG § 10 Abs. 2; BGB § 387; ZPO § 794 I Nr. 5
Verfahrensgang
AG Berlin-Köpenick (Beschluss vom 28.09.2001; Aktenzeichen 70 II 40/01) |
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 386/01) |
Tenor
Unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses werden die Antragsteller unter Änderung des Beschlusses des Amtsgerichts Köpenick vom 28. September 2001 – 70 II 40/01 WEG – auf die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin verpflichtet, den amtierenden Verwalter anzuweisen, der Antragsgegnerin die vollstreckbare Ausfertigung vom 7. März 2001 der Urkunde des Notars Peter Pietz vom 30. Dezember 1996 – UR-Nr. 811/1996 – herauszugeben.
Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten aller Instanzen werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft einerseits und der Antragsgegnerin andererseits je zur Hälfte auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind in keiner Instanz zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 18.085,77 Euro festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Wohnungseigentumsanlage ist aus der Teilungserklärung gemäß § 8 WEG dreier in GbR verbundener Gesellschafter vom 20. November 1995 mit einer Ergänzung vom 27. Dezember 1995 begründet worden. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 8. Juli 1996 angelegt. Der Kaufmann und Mitgesellschafter N. Z. wurde aufgrund der Auflassung vom 28. August 1996 am 1. Oktober 1996 als erster Wohnungs/Teileigentümer in allen Wohnungsgrundbüchern eingetragen und veräußerte die Wohnungen sodann einzeln. Die ersten Eigentumsumschreibungen erfolgten ab März 1997. Nach § 8 Nr. 8 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ist die Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen außer mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen unzulässig. Der Kaufmann N. Z. verwaltete die Wohnanlage bis zum 31. August 1999. Seit September 1999 wurde der Kaufmann N. Z. durch einen anderen Verwalter abgelöst, seit dem 1. Januar 2002 wurde eine neue Verwalterin eingesetzt.
Die Antragsgegnerin erwarb durch Kaufvertrag vom 30. Dezember 1996 von dem Kaufmann N. Z. die Einheiten Nr. 1, 26, 27 und 29. Nach § 4 Nr. 4 des Kaufvertrages sollte sich der Käufer gegenüber den anderen Miteigentümern hinsichtlich eines Betrages von 5.891,76 DM zuzüglich 20 % zuzüglich 10 % Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwerfen und der Notar ermächtigt werden, dem Verwalter (damals der Kaufmann N. Z.) vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Kosten des Käufers zu erteilen. Die Antragsgegnerin wurde, nachdem am 4. September 1997 Eigentumsverschaffungsvormerkungen für sie eingetragen worden waren, am 7. Juli 1998 im Grundbuch als Eigentümerin der Einheiten 1, 26, 27 und 29 eingetragen.
In der Eigentümerversammlung vom 24. November 2000 wurde zu TOP 4 die Jahresabrechnung für 1999 beschlossen, aus der sich für die Antragsgegnerin Beitragsanteile von 3.898,77 DM ergaben. In der Eigentümerversammlung vom 9. April 2001 wurde die Jahresabrechnung für 2000 beschlossen, aus der sich (mit einem Saldovortrag) 19.463,77 DM ergeben. In der Eigentümerversammlung vom 9. April 2001 wurde eine Sonderumlage beschlossen, in der Eigentümerversammlung vom 24. November 2000 wurde zu TOP 8 der Wirtschaftsplan für 2001 festgelegt.
Für die Müllabfuhr und Straßenreinigung des Grundstücks fielen jeweils vierteljährlich zu zahlende Entgelte von 7.740,48 DM für 1997, 8.525,32 DM für 1998 und 5.352,80 DM für die ersten drei Quartale 1999 (also bis zur Beendigung der Verwaltung durch den Kaufmann N. Z.), insgesamt 21.618,60 DM an. Wegen dieser Beträge ist der Kaufmann N. Z. von der Berliner Stadtreinigung (BSR) vor dem Prozessgericht in Anspruch genommen worden. Die Hauptsache wurde für erledigt erklärt, nachdem die Antragsgegnerin die genannten Beträge für den Kaufmann N. Z. am 27. April 2001 und am 18. Mai 2001 bezahlt hat.
In dem vorliegenden WEG-Verfahren ist die Antragsgegnerin von der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der vorgenannten Wohngelder in Anspruch genommen worden. Der Streit geht in dritter Instanz, nachdem zwischen den Instanzen weitere Zahlungen der Antragsgegnerin an den Verwalter erfolgt sind, lediglich noch um die Aufrechnung der Antragsgegnerin mit den an die BSR am 27. April 2001 bzw. 18. Mai 2001 gezahlten Müllabfuhrkosten und Straßenreinigungsentgelte in Höhe von jetzt noch 8.134,10 Euro....