Verfahrensgang
LG Berlin (Beschluss vom 07.06.2002; Aktenzeichen 85 T 33/02 WEG) |
AG Berlin-Wedding (Beschluss vom 14.02.2002; Aktenzeichen 70-II 220/01 WEG I) |
Tenor
Die Sache wird gem. § 28 FGG dem BGH zur Entscheidung vorgelegt.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 2) und 3) bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage, die vom Antragsteller verwaltet wird. In der Eigentümerversammlung vom 4.10.2002 wurde zu TOP 1 mehrheitlich der Verwaltervertrag mit dem Antragsteller beschlossen. § 3 dieses am selben Tag unterzeichneten Vertrages lautet u.a.: "1. Die Vergütung beträgt ... ab dem Jahre 2001 50 DM pro Wohneinheit und Monat zzgl. einer Unkostenpauschale von 10 % sowie der gesetzlichen Mehrwertsteuer" (Abs. 1)... "Die Verwalterkosten sind von den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen" (Abs. 5). Der Antragsteller nimmt die Antragsgegnerinnen gesamtschuldnerisch auf sein Verwalterhonorar für die Zeit von Januar bis Dezember 2001 in Anspruch.
Das AG hat mit Beschluss vom 14.1.2002 - 70-II 220/01 WEG I - u.a. die Antragsgegnerinnen als Gesamtschuldnerinnen verpflichtet, an den Antragsteller 9.652,68 Euro zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 6.618,98 Euro seit dem 14.11.2001 und aus 3.033,70 Euro seit dem 15.12.2001 zu zahlen. Das LG hat mit Beschluss vom 7.6.2002 - 85 T 33/02 WEG - die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerinnen zurückgewiesen.
Mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde rügen die Antragsgegnerinnen zu I. 2) bis 4): Sie würden nicht als Gesamtschuldnerinnen haften, da die Beteiligten in dem Verwaltervertrag die Haftung der Miteigentümer für die Verwaltervergütung auf ihren Anteil an den Verwalterkosten beschränkt hätten, wie der Beschluss des AG Wedding vom 16.9.2002 - 70-II 74/02 WEG II - bestätige. Außerdem verstoße ihre Inanspruchnahme gegen die Grundsätze von Treu und Glauben.
Die Antragsgegnerinnen zu I. 2) bis 4) beantragen, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und unter Änderung des amtsgerichtlichen Beschlusses den Zahlungsantrag zurückzuweisen.
Der Antragsteller beantragt, die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.
Der Antragsteller verteidigt den angefochtenen Beschluss.
II. Die sofortige weitere Beschwerde ist gem. §§ 27, 29 FGG, § 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist nach Auffassung des Senats in der Sache nicht gerechtfertigt. Rechtlich einwandfrei hat das LG angenommen, dass die Antragsgegnerinnen für die Verwaltervergütung i.H.v. 9.652,68 Euro gem. §§ 421, 427, 675 BGB als Gesamtschuldnerinnen haften (BGH v. 10.7.1980 - VII ZR 328/79, BGHZ 78, 57 = MDR 1981, 43 = NJW 1980, 2466; KG vom 13.11.1989 - 24 W 5042/89, OLGZ 1990, 61 = MDR 1990, 249 = NJW-RR 1990, 153; BayObLG vom 29.9.1999 - 2 Z BR 29/99, BayObLGZ 1999, 280 = NJW-RR 2000, 156). Der WEG-Verwalter kann demgemäß sein gesamtes fälliges Verwalterhonorar gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich geltend machen. Voraussetzung ist allerdings, dass der betreffende Wohnungseigentümer die fällig gestellten monatlichen Beitragsvorschüsse nicht freiwillig zahlt sowie das beigetriebene Verwalterhonorar über die Gemeinschaftskasse gebucht und in die folgende Jahresabrechnung eingestellt wird.
Mit dieser Rechtsauffassung würde der Senat aber von der auf eine weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung des Bayrischen Obersten (BayObLG vom 22.7.1993 - 2Z BR 54/93, BayObLGReport 1993, 74 = WuM 1993, 762) abweichen. Das BayObLG hat einen wichtigen Grund für die Abberufung eines Verwalters für vorliegend erachtet, wenn sich dieser Ansprüche eines Dritten gegen die Wohnungseigentümer abtreten lässt und sie gegen die Wohnungseigentümer oder einen von ihnen als Gesamtschuldner gerichtlich geltend macht, weil er damit nämlich Interessen eines Dritten wahrnimmt, die gegen die Interessen der Wohnungseigentümer gerichtet sind, auch wenn die Wohnungseigentümer ggü. dem Dritten unzweifelhaft als Gesamtschuldner haften. Wenn dies eine grobe Verletzung der Verwalterpflichten darstellt, darf der Verwalter auch seine Honoraransprüche, für die die Wohnungseigentümer auf Grund des gemeinschaftlich geschlossenen Verwaltervertrages nach §§ 421, 427 BGB als Gesamtschuldner haften, nicht gegen einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich verfolgen. Die Identität der Rechtsfrage entfällt nicht dadurch, dass der Verwalter einerseits eine eigene Honorarforderung, andererseits eine ihm abgetretene Forderung geltend macht, zumal wenn die Abtretung des Außengläubigers etwa gegen Zahlung aus eigenen Mitteln des Verwalters gem. § 670 BGB erfolgt, für die er von der Gemeinschaft Aufwendungsersatz verlangen kann. Denn in beiden Fällen geht es darum, ob die nach dem Gesetz eindeutig bestehende gesamtschuldnerische Außenhaftung überlagert wird durch den Gesichtspunkt, dass der Verwalter im Innenverhältnis dafür zu sorgen hat, dass die Wohnungseigentümer über das geordnete Finanz- und Rechnungswesen der Gemeinschaft vor einer gesamtschuldnerischen Außenhaftung nach Möglichkeit ges...