Normenkette
BGB § 537
Verfahrensgang
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 8.2.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin geändert:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 5.472,11 Euro (10.702,52 DM) nebst 4 % Zinsen aus 3.208,58 Euro (6.275,43 DM) seit dem 11.10.2000 und 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 2.263,53 Euro (4.427,08 DM) seit dem 6.7.2000 zu zahlen. Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.
Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszuge haben die Kläger 40,7 % und die Beklagten 59,3 % zu tragen. Von den Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszuge haben die Kläger 36,8 % und die Beklagten 63,2 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung der Beklagten hat in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Im Übrigen war die Berufung der Beklagten als unbegründet zurückzuweisen.
Der Anspruch wegen restlichen Mietzinses für die Monate Oktober 1998 und Juli 2000 ist gem. § 535 BGB i.V.m. dem Mietvertrag der Parteien im vollen Umfange begründet. Im Einzelnen ergibt sich hierzu Folgendes:
a) Mietzins für Oktober 1998:
Der insoweit der Höhe nach unstreitige Mietzinsanspruch ist nicht durch die von den Beklagten geltend gemachte Minderung bezüglich der Monate September und Oktober 1998 um einen Betrag von 6.275,44 DM reduziert. Das LG ist jedenfalls i.E. zutreffend davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen für eine Minderung gem. § 537 BGB insoweit nicht vorliegen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob bezüglich der Minderung für Störungen, die von Nachbargrundstücken des Mietgrundstücks ausgehen, § 906 BGB insoweit auf die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter anzuwenden ist, als dass keine Minderung berechtigt ist, wenn der Eigentümer selbst derartige Störungen zu dulden hätte. Das LG hat hierauf auch nicht abschließend abgestellt. Vielmehr hat es i.E. diese Streitfrage offen gelassen, indem es alternativ begründet hat: Es hat sich auf S. 13 und den folgenden Seiten des angefochtenen Urteils damit auseinandergesetzt, wie es sich verhält, wenn § 906 BGB auf das Mietverhältnis nicht entspr. anzuwenden wäre. Dabei hat das LG zutreffend darauf abgestellt, dass Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts auch bereits im März 1995 ortsüblich war und das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen dem Vertragsschluss mit zugrunde lag. Ob dieses Risiko ausdrücklich in die Mietpreisberechnung eingeflossen ist, was die Beklagten in Abrede stellen, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend ist vielmehr, ob und inwieweit die Beklagten generell mit einer Bautätigkeit, wie sie zur Begründung der Minderung geschildert wird, hätten rechnen müssen. Dies kann nicht allein davon abhängen, ob das Mietgrundstück in einem Sanierungsgebiet liegt oder sich baufällige Gebäude bzw. Baulücken in der Nähe befinden. Denn es handelt sich bei der Umgebung des Mietobjekts nicht um ein Neubaugebiet, so dass im Hinblick auf die ältere Bausubstanz jederzeit mit baulichen Veränderungen und Reparaturen zu rechnen war. Dies trifft insb. auf die am Nachbargrundstück vorgenommene Fassadenerneuerung zu, auf die sich die Beklagten bezüglich ihrer Minderung für September und Oktober 1998 berufen. Hausfassaden überdauern i.d.R. nicht die gesamte Zeit, in der ein Gebäude erhalten bleibt. Vielmehr sind sie von Zeit zu Zeit entweder zu erneuern oder zu renovieren. Demnach hätten die Beklagten sehr wohl erkennen können, dass die später erneuerte Fassade des Nachbargrundstücks nicht im neuesten Zustand war und demzufolge mit einer Erneuerung früher oder später zu rechnen gewesen war.
Es kommt hinzu, dass, selbst wenn bezüglich der Störungen durch die Fassadenerneuerung von einem Umweltmangel auszugehen wäre, der zu einer gewissen Tauglichkeitsminderung des Mietgrundstücks führt, die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten worden ist. Insoweit reicht jedenfalls der Vortrag der Beklagten nicht aus, da hinsichtlich der gerügten Störungen in Gestalt von Lärm und Staub für den genannten Zeitraum September und Oktober 1998 nicht im Einzelnen das Maß, die Dauer und Intensität der Beeinträchtigungen dargetan sind.
b) Mietzins für Juli 2000:
Auch die Minderung bezüglich der Miete für Juli 2000 ist nicht gerechtfertigt. Dabei ist zwar unstreitig, dass zumindest im Juni 2000 eine Entkernung des gegenüberliegenden Grundstücks stattgefunden hat, wobei Störungen aufgetreten sind. Hinsichtlich dieser Baumaßnahmen kann zwar nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die Beklagten mit einer Entkernung und den damit verbundenen erheblichen Umbaumaßnahmen hätten rechnen müssen, wenn auch derartige Entkernungen aufgrund der modernen Bautechnik häufiger vorkommen und gerade bei älterer Bausubstanz in Betracht kommt, dass Modernisierungen mit diesem Verf...