KG Berlin Urteil vom 10.01.2005 - 8 U 17/04

Leitsatz (amtlich)

Die in einem Mietvertrag enthaltene Klausel "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen" ist gem. § 307 BGB n.F. unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn in unrenoviertem Zustand an den Mieter übergeben wird.

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 22.01.2004; Aktenzeichen 107 C 343/03)

Tenor

Die Berufungen der Klägerin gegen das am 18.12.2003 verkündete Teilurteil der Abteilung 107 des AG Schöneberg sowie gegen das am 22.1.2004 verkündete Schlussurteil der Abteilung 107 des AG Schöneberg werden auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufungen der Klägerin sind unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachte Schadensersatzanspruches wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB n.F.(EGBGB 229 § 5 S. 2), denn im streitgegenständlichen Mietvertrag ist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Beklagten als Mieter abgewälzt worden.

Der streitgegenständliche Mietvertrag enthält zur Durchführung von Schönheitsreparaturen folgende Regelungen:

§ 4 Ziff. 6 Schönheitsreparaturen trägt der ... Mieter (vgl. § 13).

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gem. § 13 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgenden Maßgaben zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages des Malergeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. ...

§ 13 Instandhaltung der Mieträume

1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Nach überwiegender Meinung können die Schönheitsreparaturen auch durch Formularvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter abgewälzt werden. Der Mieter kann insb. verpflichtet werden, während der Vertragsdauer entsprechend einem Wirtschaftsplan die turnusmäßig notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen, und zwar als Teil seiner Gegenleistung (Emmerich Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., 2003, § 535 Rz. 61; MünchKomm/BGB, 2003, § 307, Rz. 97).

Die Überbürdung von Schönheitsreparaturkosten in AGB ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB dann unwirksam, wenn die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übergeben wird - was nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates feststeht - und der Mieter zugleich zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist (BGH v. 2.12.1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).

Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans nur dann wirksam, wenn der Mieter nicht zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist und die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGH v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927). Der BGH hat allerdings bei seiner Entscheidung v. 1.7.1987 ausdrücklich offen gelassen, wie zu entscheiden wäre, wenn nach der Abwälzungsklausel nicht nach einem (an die Mietzeit des jeweiligen Mieters anknüpfenden) Fristenplan, sondern schlechthin "bei Bedarf" zu renovieren, also - jedenfalls dem Wortlaut der Klausel nach - bei Übergabe einer unrenovierten, renovierungsbedürftigen Wohnung eine Anfangsrenovierung vom Mieter geschuldet wäre (BGH v. 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927). Bei der in dem streitgegenständlichen Mietvertrag unter § 13 Ziff. 1 S. 2 des Mietvertrages getroffenen Regelung handelt es sich um eine entsprechende Regelung.

Das OLG Stuttgart hat in einem Rechtsentscheid v. 17.2.1989 (OLG Stuttgart v. 17.2.1989, WM 1989, 121) entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter vorrangig vor einem gleichzeitig vereinbarten Fristenplan zu einer Renovierung bei Bedarf verpflichtet, unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnis...