KG Berlin Urteil vom 12.04.2001 - 8 U 2143/99

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 28.01.1999; Aktenzeichen 12 O 435/98)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 28. Januar 1999 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin teilweise geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 9.960,87 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 07.05.1998 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Kläger 31 % und die Beklagten 69 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Wert der Beschwer beider Parteien übersteigt nicht 60.000,– DM.

Gründe

Die Berufung der Beklagten hat nur teilweise Erfolg, so weit von den Betriebskostennachforderungen für 1995 und 1996 Teilbeträge in Höhe von 3.424,91 DM (1995) und in Höhe von 3.161,44 DM (1996) abzusetzen waren. Im übrigen ist das Rechtsmittel unbegründet.

I.

Ohne Erfolg machen die Beklagten geltend, dass die Forderungen der Kläger verwirkt seien. Eine Verwirkung der hier geltend gemachten Nachforderungen hat das Landgericht aus zutreffenden Gründen, denen sich der Senat anschließt, verneint. Insbesondere ist das neben dem Zeitablauf erforderliche Umstandsmoment nicht dadurch erfüllt, dass die Kläger aufgrund des Schreibens der … Bank vom 10.10.1996 im Oktober 1996 die von den Beklagten gestellte Bürgschaft zurückgegeben haben. Zutreffend hat das Landgericht insoweit bereits darauf hingewiesen, dass schon angesichts der zeitlichen Nähe der Rückgabe der Kaution zu dem Mieterwechsel kein Vertrauen dahingehend begründet werden konnte, auf Nachforderungen aus dem gerade erst beendeten Mietverhältnis nicht mehr in Anspruch genommen zu werden, zumal die Abrechnungsfristen insbesondere für das laufende Betriebsjahr noch gar nicht abgelaufen waren. Die Sachlage ist hier anders als in dem Fall, dass – wie üblicherweise – der Vermieter nach Abschluss einer angemessenen Überlegungsfrist die Kaution auszahlt, so dass dann die Annahme berechtigt sein mag, der Vermieter wolle nun keine weiteren Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr erheben. Vorliegend erfolgte die Rückgabe der Kaution dagegen schon aus einem ganz anderen Anlass, nämlich dem Austausch der Kaution, der im Zuge des Mieterwechsels auf Betreiben der Bank erforderlich geworden war. Der Umstand, dass das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Abrechnung seit längerer Zeit beendet war, reicht für sich genommen ohne das Hinzutreten besonderer Umstände für die Annahme der Verwirkung nicht aus (BGH in WuM 1984, 127, 128; so auch in den Fällen OLG Celle in ZMR 1990, 412, LG Berlin in GE 1992, 209; vgl. auch Senat, Rechtsentscheid vom 14.08.1981 – 8 RE-Miet 2471/81 – in GE 1981, 865).

II.

Die Betriebskostennachforderungen der Kläger sind für das Jahr 1995 in Höhe von 3.424,91 DM und für das Jahr 1996 in Höhe von 3.161,44 DM begründet.

Diese Nachforderungen ergeben sich bezüglich beider Abrechnungen aus den auf die Mieträume der Beklagten entfallenden Kosten für die Straßenreinigung, Müllgebühren, Be- und Entwässerung, Hausversicherungen, Hausreinigung und Schneebeseitigung. Die Einwendungen der Beklagten gegen den Ansatz dieser Kosten greifen nicht durch.

Hinsichtlich der Müllgebühren haben die Kläger nunmehr einen Auszug aus dem Mietvertrag mit dem Edeka – Markt eingereicht, aus dessen § 22 Nr. 1 und der Anlage I Nr. 2 sich ergibt, dass eine gesondert Müllentsorgung durch den Mieter vereinbart worden ist. Ferner haben die Kläger eine Erklärung offenbar des Nachmieters vorgelegt, nach der die Entsorgung für Müll und Recycling tatsächlich gesondert vorgenommen wird. Mit diesen Belegen haben sich die Beklagten nicht mehr auseinandergesetzt. So weit die Beklagten weiter geltend gemacht haben, dass die Entsorgungskosten nach Müll und Recycling getrennt werden müssten, gilt das für die hier betroffenen Abrechnungszeiträume schon deshalb nicht, weil die getrennte Entsorgung noch nicht eingeführt war. Ferner haben die Kläger hinsichtlich der Hausversicherungen unter Vorlage einer Erklärung der Wertschutz GmbH klargestellt, dass die Prämie für die Hausversicherungen unabhängig von der Art der Nutzung bemessen ist, durch den Supermarkt also erhöhte Versicherungskosten nicht entstehen. Hiermit war für diese Kosten ein Vorwegabzug der durch den Edeka-Markt verursachten Betriebskosten nicht erforderlich. Dasselbe gilt hinsichtlich der Hausreinigung. Dazu haben die Kläger klar gestellt, dass der Supermarkt den Müllbereich zusätzlich reinigt. Erfassbare zusätzliche Hausreinigungskosten sind somit nicht ersichtlich. Hinsichtlich der Be- und Entwässerungskosten hat das Landgericht bereits zu Recht darauf hingewiesen, dass die Beklagten durch eine gesonderte Erfassung der durch den Supermarkt verursachten Kosten keinesfalls einen Vorteil haben könnten, da eine Pension einen höheren Verbrauch hat als ein Supermarkt. Das Fehlen einer Vorwegerfassung der Pension könnte allenfalls im Verhältnis zu den anderen Mietern zu einer Unangemessenheit des allein nach dem Flächenverhältnis be...