KG Berlin Urteil vom 14.08.2000 - 8 U 7898/99

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 24.06.1999; Aktenzeichen 12 O 367/98)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 24. Juni 1999 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin zu Nr. 2 und zu Nr. 3 geändert:

Auf die Widerklage werden die Kläger verurteilt, als Gesamtschuldner an die Beklagte 26.010,16 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 17. September 1998 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Kläger und die Anschlussberufung der Beklagten werden zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug haben die Kläger 71,15 % und die Beklagte 28,85 % zu tragen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern 69,44 % und der Beklagten 30,56 % auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Parteien übersteigt nicht 60.000,00 DM.

Gründe

Die Berufung der Kläger ist nur in Höhe von 6.747,66 DM begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet. Die Anschlussberufung der Beklagten ist unbegründet.

A. Berufung der Kläger

1. Gegen die teilweise Abweisung der Klage

Insoweit ist die Berufung unbegründet.

Der von den Klägern mit dem Antrag zu 1) der Berufungsbegründung geltend gemachte Betrag von 12.449,20 DM ist die Summe aus den geltend gemachten Mietzinsrückständen von 6.696,02 DM und dem Anteil der Beklagten an den Kosten der Teppichverlegung von 5.752,82 DM.

Die Kläger begehren also insoweit die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von weiteren 12.449,02 DM.

a) Die Mietzinsrückstände leiten die Kläger daraus her, dass das Landgericht zu Unrecht folgende Mängel berücksichtigt habe und insoweit zu einer Minderung des Mietzinses gekommen sei,

• ▪ mangelhaft verlegte Gehwegplatten im Zugangsbereich,
• ▪ Risse im Bereich Wand- und Deckenkanten,
• ▪ ungenügend abgedichtete Briefkästen,
• ▪ defekte Klingelanlage

Zu allen diesen Mängeln beanstanden die Kläger, dass das Landgericht die Minderung von dem Bruttokaltmietzins berechnet habe und nicht von der Netto-Kaltmiete ohne Betriebskostenvorschüsse.

Beide Auffassungen werden vertreten.

Der Senat ist ebenso wie das Landgericht der Auffassung, dass die Minderung vorzunehmen ist von der Brutto-Kaltmiete (Gesamtmiete ohne Heizkostenvorschüsse) (OLG Frankfurt/M., WuM 1986, 19; OLG Hamm NJW E-MietR 1996, 80, 82; LG Berlin (ZK 64) GE 1996, 549, 551; für Nettomietzins LG Berlin (ZK 65) GE 1994, 1381).

Denn durch die Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache werden auch die Nebenleistungen des Vermieters, für welche die Nebenkosten gezahlt werden, in ihrer Brauchbarkeit für den Mieter gemindert.

Hinsichtlich der einzelnen Mängel machen die Kläger geltend, dass sie den vom Landgericht angesetzten Prozentsatz der Minderung nicht rechtfertigten, weil sie nur zeitweise aufgetreten seien (Pfützen auf dem Zugang nur bei Regen, Durchfeuchtung der Post im Briefkasten ebenfalls nur bei Regen), unerheblich seien (Risse in Wand-Decken-Kanten) bzw. eine Minderung um 5 % nicht zuließen (defekte Türöffnungsklingel und Gegensprechanlage).

Dazu ist zu sagen, dass die Festlegung der Minderungsquote auf § 287 ZPO beruht. Feste Prozentsätze für einzelne Mängel gibt es nicht. Die Bemessung der Minderung durch das Landgericht hält sich im Rahmen des durch § 287 ZPO eingeräumten Ermessens. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Landgericht hinsichtlich der Mängel, die nur bei Regen relevant werden, eine durchschnittliche, alle Jahreszeiten umfassende Minderungsquote gebildet hat. Bei den Rissbildungen hat das Landgericht außerdem noch die unverschlossen gebliebenen Kabelkanäle und Wanddurchbrüche sowie mangelhaft gestrichene Fensterleibungen und Türrahmen sowie die durch einen Wasserschaden verursachten Wasserflecke berücksichtigt. Dabei sind entgegen dem Vortrag der Kläger zumindest die Wasserflecke durch die Aussage des Zeugen … bewiesen.

Hinsichtlich der defekten Türöffnungsklingel und der Gegensprechanlage betraf der Mangel nicht nur die von der Beklagten selbst genutzten Räume im Dachgeschoss, sondern auch die untervermieteten Räume im 5. OG. Insgesamt ist daher die Berufung der Kläger, soweit sie sich gegen die teilweise Abweisung des geltend gemachten Mietzinsanspruchs richtet, unbegründet.

b) Anteil der Beklagten an den Kosten der Teppichverlegung

Das Landgericht hat dazu auf S. 30 des angefochtenen Urteils ausgeführt, dass der Anspruch derzeit nicht fällig sei, weil die Beklagte die Arbeit nicht abgenommen habe und diese Mängel aufweise.

Unstreitig ist die Verlegung des Teppichbodens im Auftrag der Kläger erfolgt. Im Verhältnis zwischen den Klägern und der Firma … liegt ein Werkvertrag vor.

Der von den Klägern geltend gemachte anteilige Erstattungsanspruch ergibt sich aus § 670 BGB, nicht aus Mietvertrag. Bei der Regelung in § 13 der Anlage zum Mietvertrag ist nicht ausdrücklich geregelt, wer den Auftrag zur Verlegung des Teppichbodens zu erteilen hat. Aus der Regelung, dass der Vermieter die Verlegekosten bis zu 20,00 DM/m² übernimmt, kann aber entnommen werden, dass der Vermieter nur zur Zahlung der anteiligen Kosten b...