Leitsatz (amtlich)
Die vom Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig kann der Mieter nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung selbständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 10.06.2011; Aktenzeichen 12 O 453/10) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 10.6.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses Urteil und das Urteil des LG sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Berufung der Klägerin ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gem. § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der für die Jahre 2006 und 2007 noch geltend gemachten Nebenkostennachzahlungsbeträge i.H.v. insgesamt 13.224,10 EUR.
Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Klägerin im Hinblick auf die unter § 7 Ziff. 1 des Mietvertrages enthaltene Regelung, wonach der Vermieter Außenreparaturen sowie Erhaltungsreparaturen trägt, überhaupt einen Anspruch auf Erstattung von Instandhaltungskosten hat. Jedenfalls sind die korrigierten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, soweit die Klägerin von der Beklagten Zahlung von Instandhaltungskosten i.H.v. insgesamt 13.224,10 EUR verlangt, formell fehlerhaft und daher derzeit nicht fällig.
Nach den Grundsätzen des § 259 BGB muss die Abrechnung so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Das kann der Mieter aber nur, wenn er erkennen kann, welche einzelnen Betriebskosten angesetzt werden und wie (in welchen Rechenschritten) deren Umlage erfolgt ist. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen. In die Abrechnung sind, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Mieteinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
- geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- Berechnung des Anteils des Mieters und
- Abzug der Vorauszahlungen.
(Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G, Rz. 127; BGH NJW 2009, 283 f.).
Diesen Anforderungen werden die hier streitigen Nebenkostenabrechnungen nicht gerecht. Ihnen fehlt eine geordnete, d.h. für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten, und zwar unter einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in einzelne Abrechnungsposten (vgl. BGH NJW 1982, 573). Ausgangspunkt für die zu fordernde, zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Gesamtkosten in einzelne Abrechnungsposten ist der Mietvertrag, in dem geregelt sein muss und hier in § 2 Ziff. 3 ff. des Mietvertrages auch geregelt worden ist, welche einzelnen Nebenkosten der Mieter zu tragen hat. Die geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung kann der Mieter selbständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind (BGH NJW 1982, 573; Langenberg, a.a.O., G, Rz. 131; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rz. 336; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2009, 1489).
Die Klägerin hat die Nebenkostenabrechnungen nicht in dieser gebotenen Form aufgegliedert. Nach ihrem eigenen Vortrag (Schriftsatz vom 8.3.2011, Seite 1 ff.) sind die von ihr in den Nebenkostenabrechnungen "unter der Rubrik Instandhaltung" eingestellten Kosten folgenden Ziffern zuzuordnen:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
2. die Kosten der Wasserversorgung,
3. die Kosten der Entwässerung,
4. die Kosten
a. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,
b. des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
c. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme,
d. der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
5. die Kosten
a. des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
b. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser,
c. der Reinigung und Wartung von Wa...