Entscheidungsstichwort (Thema)
Wiederherstellungspflicht des Vermieters bei einer Teilzerstörung der Mietsache
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 22.09.2000; Aktenzeichen 29 O 725/99) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 22.9.2000 verkündete Anerkenntnisteil- und Schlussurteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin geändert.
Die Beklagte zu 1) wird über die bereits erfolgte Verurteilung hinaus zur Zahlung weiterer 17.833,56 Euro nebst 4 % Zinsen seit dem 15.1.2001 an die Klägerin verurteilt. Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen. Die weitere mit dem Hilfsantrag zu Ziff. 2–4 im Berufungsverfahren erhobene Klage wird wegen des weiter gehenden Zinsanspruchs zurückgewiesen.
Die weiter gehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
Hinsichtlich der Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug verbleibt es bei der Kostenentscheidung im angefochtenen Urteil.
Von den Gerichtskosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 33,34 % und die Beklagte zu 1) 66,66 % zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) im Berufungsverfahren hat die Klägerin 34,4 % zu tragen. Im Übrigen trägt die Beklagte zu 1) ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und der Beklagten zu 3) bis 14) im Berufungsverfahren hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung der Klägerin hat nur hinsichtlich des Hilfsantrages bezüglich der Anträge zu 2) bis 4) und teilweise bezüglich des Antrages zu 5) Erfolg. Im Übrigen ist die Berufung der Klägerin nicht begründet.
a) Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1) und 3) – 14) ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht durch die Kündigungen vom 20.10., 30.12.1998 und 28.4.1999 beendet worden. Da das Mietverhältnis fest bis zum 28.2.2017 abgeschlossen ist, konnte nur eine Kündigung aus wichtigem Grund zu einer vorzeitigen Beendigung führen. Ein solcher Grund ist nicht ersichtlich, worauf der Senat im Termin zur mündlichen Verhandlung hingewiesen hat. Anhaltspunkte dafür, dass der Mietvertrag nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig ist, sind ebenfalls nicht ersichtlich. Soweit der Voreigentümer C. nicht (mehr) zum Abschluss des Mietvertrages vom 20.2.1997 berechtigt gewesen sein sollte, führt dies ggf. zu Schadensersatzansprüchen gegen ihn, berührt aber die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht.
b) Die Klageanträge zu 2), 3) und 4) bleiben erfolglos, weil das LG zu Recht von einer Unmöglichkeit der Leistung der Vermieter i.S.v. § 325 BGB ausgegangen ist. Es trifft zwar zu, dass der umbaute Raum, in dem sich die str. Garage befand, nicht vollkommen zerstört ist, sondern nach wie vor in Form eines Flurteils (Foyer) vorhanden ist. Durch bauliche Maßnahmen sind jedoch sowohl die Zufahrt als auch der Eingang einschl. Tor in der früher als Garage genutzten Raum beseitigt worden. Danach kann davon ausgegangen werden, dass bezüglich der Mietsache als solcher eine Teilzerstörung vorliegt, was bedeutet, dass ein untrennbarer Bestandteil der Mietsache zerstört worden ist. In derartigen Fällen hängt die Wiederherstellungspflicht des Vermieters – wie auch bei erheblicher Beschädigung der Mietsache – im Wesentlichen davon ab, inwieweit ihm die Kosten für die Wiederherstellung unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles nach § 242 BGB zumutbar sind (sog. Opfergrenze), wobei auch ggf. ein Verschulden des Vermieters an der Zerstörung zu berücksichtigen ist. Über den Aufwand zur Wiederherrichtung des früheren Garagenraums verhält sich die Verteidigung der Beklagten nicht, da diese von einer völligen Zerstörung der Mietsache ausgehen. Demzufolge würde an und für sich für die Wiederherstellungspflicht seitens der Vermieter sprechen, dass der Beklagte zu 1) unter Vertragsbruch die Mietsache bewusst umgestaltet und damit in Bezug auf den Mietvertragszweck „Garagennutzung” zerstört hat. Da aber generell die Wiederherstellungspflicht von der Zumutbarkeit abhängt, ist ebenfalls zu berücksichtigen, dass der frühere Garageneinbau an und für sich gebäudefremd war und der bereits früher vorhandene Raum zu DDR-Zeiten durch Umbaumaßnahmen zu einer Garage umfunktioniert worden ist. Durch die jetzigen Veränderungen ist damit letztlich nur der frühere Zustand des Gebäudes, wenn auch unter Vertragsbruch ggü. der Klägerin, wiederhergestellt worden. Unter diesen Umständen erscheint es angemessen, unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben die Klägerin auf eine Schadensersatzforderung, die ihr nach § 325 BGB im Falle des Eintritts eines Schadens zusteht, zu verweisen.
Damit kann die Frage dahingestellt bleiben, ob eine vollständige Zerstörung der Mietsache vorliegt, wonach in jedem Falle Unmöglichkeit anzunehmen wäre. Letztlich erscheint auch die Ansicht des LG vertretbar, wonach eine völlige Zerstörung deshalb vorliegt, weil der betroffene Raum durch die Umbauarbeiten nunmehr keine Garage mehr, sondern ei...
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