Entscheidungsstichwort (Thema)
Bei Ausübung der Option neu zu verhandelnder Mietzins
Normenkette
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 04.12.2006; Aktenzeichen 12 O 383/05) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 4.12.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin hinsichtlich des Urteilstenors zu Ziff. 2 abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Auf die Widerklage der Beklagten wird der monatliche Mietzins für die im Ärztehaus ... gelegenen und mit Mietvertrag vom 12.4.1995 an die Beklagte vermieteten Gewerberäume auf 11 EUR/qm (netto kalt) für die Zeit ab dem 1.7.2005 bis zum 30.6.2010 festgesetzt.
Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Berufungen der Parteien richten sich gegen das am 4.12.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird. Die Parteien greifen mit ihrer Berufung das Urteil nur hinsichtlich der Widerklage an; die durch das Urteil ausgesprochene Klagabweisung wird durch die Klägerin nicht angegriffen.
Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:
Das LG sei zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass die Ursprungsmiete bei Abschluss des Mietvertrages am 12.4.1995 auf der Grundlage des Refinanzierungsbedarfs der Klägerin, aber auch unter dem Einfluss von deren damaliger eigener Mieterstellung innerhalb der Praxisgemeinschaft bestimmt worden sei und, dass mindestens eine jährliche Steigerung von 3 % als Inflationsausgleich gewollt gewesen sei. Dies ergebe sich auch aus den Einlassungen des Gesellschafters M. im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem LG am 9.1.2006, wonach bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1995 der ortsübliche Mietzins bei 32 DM/qm gelegen habe und die Mietvertragsparteien einen geringfügig darüber liegenden Mietzins von 35 DM/qm (= 17,90 EUR/qm) vereinbart hätten. Die in § 4 des Mietvertrages vereinbarte Staffelmiete sei durch die Nachfolgevereinbarung vom 14.9.2000 auf das Mietniveau vom 30.12.1998 für die Vertragslaufzeit - ohne den Optionszeitraum - ausdrücklich festgeschrieben worden, so dass Ausgangsbasis der 30.12.1998 sei. Der Mietzins ab dem 1.7.2005 sei der gleiche wie der Mietzins per 30.12.1998 und dann jeweils zum 1.7. des Folgejahres jährlich um 3 % auf der Basis des vorangegangenen Jahres zu steigern. Dies ergebe sich aus der Auslegung des Vertrages, so dass es der Hinzuziehung eines Sachverständigen nicht bedurft hätte. Das LG sei unzutreffend davon ausgegangen, dass zunächst der ortsübliche Mietzins zum 1.7.2005 zu ermitteln sei und hiervon ausgehend Steigerungsraten von 3 % p. a. festzulegen seien. Das LG habe sich weitgehend an dem gerichtlich eingeholten Gutachten des Sachverständigen F. vom 31.5.2006 orientiert. Dies sei aber nicht nachvollziehbar, weil der Sachverständige es nicht vermocht habe, die streitige Mietsache einem Sondermietmarkt zuzuordnen und es sich bei dem Mietobjekt um ein solches mit besonderer Repräsentativität handele. Der Sachverständige habe die Neumietverträge im streitigen Mietobjekt und auch vergleichbare neu abgeschlossene Mietverträge in der unmittelbaren Nachbarschaft des Mietobjekts außer acht gelassen. Demgegenüber habe der von der Klägerin beauftragte Sachverständige J. den Mietpreis überzeugend mit 14 EUR/qm ermittelt. Wenn man der Herangehensweise des LG folge, sei mindestens ein Mietzins von 14 EUR/qm festzustellen.
Die Klägerin beantragt, das am 4.12.2006 verkündete Urteil des LG Berlin in dem mit der Berufung angegriffenen Umfang insoweit abzuändern, als die Klägerin verurteilt worden ist, für die im Ärztehaus . gelegenen und an die Beklagte durch Vertrag vom 12.4.1995 vermieteten Mieträume einem Nettokaltmietzins
i.H.v. monatlich weniger als 19,55 EUR/qm für die Zeit vom 1.7.2005 bis zum 30.6.2006,
i.H.v. monatlich weniger als 20,13 EUR/qm für die Zeit vom 1.7.2006 bis zum 30.6.2007,
i.H.v. monatlich weniger als 20,73 EUR/qm für die Zeit vom 1.7.2007 bis zum 30.6.2008,
i.H.v. monatlich weniger als 21,35 EUR/qm für die Zeit vom 1.7.2008 bis zum 30.6.2009 und
i.H.v. monatlich weniger als 21,99 EUR/qm für die Zeit vom 1.7.2009 bis zum 30.6.2010 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte erwidert:
Entgegen der Ansicht der Klägerin sei das LG nicht davon ausgegangen, dass die Ursprungsmiete bei Abschluss des Mietvertrages auf der Grundlage des Refinanzierungsbedarfs der Klägerin ermittelt worden sei. Vielmehr habe das LG festgestellt, dass die Klägerin die Finanzierungsaufwendungen für den streitigen Optionszeitraum nicht dargelegt habe, die in der Fortschreibung der Ursprungskalkulation eine Erhöhung ...
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