KG Berlin Urteil vom 21.02.2002 - 8 U 6/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erfordernis der schriftlichen Ankündigung einer Minderungsabsicht

Normenkette

BGB § 539 a.F.

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 94 O 99/00)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten zu 2) wird das am 18.10.2000 verkündete Urteil des LG Berlin, Az.: 94 O 99/00, abgeändert und hinsichtlich der Beklagten zu 2) neu gefasst:

Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an den Kläger 9.642,60 Euro nebst 5 % Zinsen aus 6.542 Euro seit dem 5.12.1999 und aus 3.100,60 Euro seit dem 5.5.2000 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Beklagte zu 2) hat 93 % und der Kläger 7 % der Kosten der Berufung zu tragen. Von den Kosten erster Instanz hat der Kläger 5,5 % der Gerichtskosten und 11 % der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und diese 44,5 % der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Klägers zu tragen, insoweit als Gesamtschuldnerin mit der Beklagten zu 1). Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die zulässige Berufung hat nur teilweise Erfolg.

1. Der Kläger kann von der Beklagten zu 2) zum jetzigen Zeitpunkt noch die Zahlung von 184,34 DM für Juni 1999, von jeweils 2.305,24 DM für die Monate Juli bis September, November 1999 und März 2000, von 2.105,15 DM für Oktober 1999 und von jeweils 1.284,59 DM für Dezember 1999, Januar und Februar 2000 und von 884,59 DM für April 2000 sowie nach der erfolgten teilweisen Klagerücknahme noch den Betrag von 305,24 DM für Mai 2000 nach § 535 S.2 BGB verlangen.

a) Die Annahme, die Beklagte zu 2) sei selbst Mieterin und damit zur Zahlung der Mieten verpflichtet, wird von ihr mit der Berufung nicht mehr angegriffen. Insoweit kann auf die Entscheidung des LG und das in einer Parallelsache ergangene Urteil des Senats v. 15.1.2001, Az.: 8 U 3259/00, Bezug genommen werden.

b) Es ist zwischen den Parteien auch unstreitig, dass die zu zahlende Miete monatlich 2.305,24 DM zzgl. 579,35 DM Nebenkostenvorschuss und damit 2.884,59 DM betrug.

c) Der Kläger kann nach § 571 BGB grundsätzlich nur für den Zeitraum nach seiner Eintragung in das Grundbuch Miete von der Beklagten verlangen. Diese Eintragung ist aber ausweislich des eingereichten Grundbuchauszugs erst am 12.5.1999 erfolgt. Dann aber hat der Kläger nur Anspruch auf die Zahlung der nach diesem Zeitpunkt fällig werdenden Miete. Aufgrund der wirksamen Vorauszahlungsklausel im Mietvertrag stehen ihm damit erst die Mieten ab Juni 1999 zu.

Der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Kläger trägt auch keine Tatsachen vor, die die Annahme rechtfertigen könnten, dass er bereits vor dem 12.5.1999 Vermieter gewesen wäre. Denn ein Eintritt in den Mietvertrag hätte nur aufgrund einer dreiseitigen Vereinbarung und zwar zwischen dem alten Vermieter und den Parteien erfolgen können. Das Verhalten der Verwaltung und des Klägers spricht zwar dafür, dass in dem Grundstücksveräußerungsvertrag eine andere Regelung hinsichtlich der Übernahme der Lasten und Nutzungen getroffen worden ist, als es in Bezug auf das Mietverhältnis der gesetzlichen Regelung entspricht. Diese Tatsachen reichen aber nicht aus, die Annahme einer Vertragsübernahme zu rechtfertigen, weil schon entsprechend deutliche Willenserklärungen nicht erkennbar sind. Auch der Inhalt des Kaufvertrages ist nicht vorgetragen. Weiteres hat sich auch trotz des Hinweises des Senats im Termin nicht ergeben.

Der Kläger hat auch nicht behauptet, dass ihm die Ansprüche aus dem Mietverhältnis für die Zeit ab Februar 1999 abgetreten worden sind, oder dass er von der ehemaligen Vermieterin und Eigentümerin zur Geltendmachung in eigenem Namen ermächtigt sei.

d) Für den Oktober 1999 ist auf Grund der übereinstimmenden Erklärungen der Parteien im Termin vom 31.1.2002 unter Wegfall der Behauptung einer weiteren Zahlung von 200,09 DM von einer Zahlung i.H.v. 200,09 DM auszugehen, so dass dem Kläger für diesen Monat lediglich noch 2.105,15 DM nach § 535 S. 2 BGB zustehen.

2. Die von der Beklagten zu 2) erhobenen Einwendungen gegen die verbleibende Zahlungspflicht greifen nicht durch.

a) Die Beklagte ist auch hinsichtlich des Restmietzinses Juni 1999 zur Zahlung des angeblichen Minderungsbetrages verpflichtet. Eine Minderung kommt insoweit ohnehin nur wegen der behaupteten Schäden an den Fenstern und den Elektrosteigleitungen in Betracht, weil die Beklagte zu 2) für die weiteren Mängel schon keine ausreichende Anzeige i.S.d. § 545 Abs. 2 BGB behauptet. Welche Absprachen bei dem Treffen im März 1999 getroffen wurden, hat die Beklagte zu 2) nicht näher vorgetragen.

aa) Die Nichtberücksichtigung der behaupteten Mängel an den Fenstern und den Elektrosteigleitungen ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung des Klägervertreters nicht aus der Tatsache, dass die Entscheidung des KG v. 15.1.2001 – 8 U 3259/00, KGReport 2001, 121, in der von einem Minderungsausschluss nach § 539 BGB ausgegangen wird, rechtskräftig ist. De...