KG Berlin Urteil vom 21.02.2002 - 8 U 9783/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kündigung eines Mietverhältnisses durch mehrere Vermieter

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 29.09.2000; Aktenzeichen 32 O 576/00)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 29.9.2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger ist in der Sache nicht begründet.

a) Die Kläger haben auch im Berufungsverfahren bisher nicht hinreichend dargetan, dass die Personen, die dem Kläger zu 3) Vollmacht erteilt haben, einschl. des Klägers zu 3) ausschließlich die Vermieter des Beklagten waren. Nach Rückübertragung des Eigentums aufgrund des VermG sind zunächst unter dem 26.8.1998 acht Miterben im Grundbuch als Eigentümer in ungeteilter Erbengemeinschaft eingetragen worden. Auf sämtliche Miterben ist gem. §§ 16, 17 des VermG das Mietverhältnis, das zwischen der Wohnungsbaugesellschaft P. B. mbH und dem Beklagten begründet worden ist, übergegangen. Da die Kündigung von sämtlichen Vermietern zu erklären ist, kommt es darauf an, ob die Kläger und Frau H. zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 30.11.1999 die alleinigen Vermieter des Beklagten waren. Dies hängt davon ab, ob zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung die übrigen Erben durch die vorgelegten Erbteilsübertragungsverträge den Klägern und Frau H. ihren jeweiligen Erbteil bereits zu diesem Zeitpunkt übertragen hatten. Auf den Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an, da das Eigentum am Grundstück bereits mit der Wirksamkeit des jeweiligen Erbteilsübertragungsvertrages übergeht. Sämtliche Erbteilsübertragungsverträge waren jedoch unter der Bedingung abgeschlossen worden, dass vollständige Zahlung des jeweils vereinbarten Kaufpreises oder dessen Hinterlegung vorlag oder eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft der Käufer beigebracht war. Ob diese Bedingung jeweils bei Zugang der Kündigung vom 30.11.1999 bereits eingetreten war, wird von den Klägern nicht dargelegt. Die Erbteilsübertragungsverträge datieren zwar alle zu Zeitpunkten, die vor dem Zugang der Kündigung vom 30.11.1999 liegen; die letzte diesbezügliche Erklärung datiert vom 15.9.1999. Da jedoch die Eintragung erst am 14.3.2000 erfolgte, liegt die Annahme nahe, dass die jeweilige Kaufpreisbelegung (als Bedingung für die Wirksamkeit der jeweiligen Erbteilsübertragungsverträge) noch nicht bis zum Zugang der Kündigungserklärung vom 30.11.1999 eingetreten war. Zwar ist aufgrund der Eintragung davon auszugehen, dass zumindest zum Zeitpunkt der Eintragung diese Bedingungen eingetreten waren. Insoweit ist jedoch festzustellen, dass der Eintritt der Bedingung keine rückwirkende Kraft hat (BGHZ 10, 72). Eine Vereinbarung, die den Bedingungseintritt zurückbezieht, hätte auch nur schuldrechtliche Wirkung (Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 159 Rz. 1).

b) Die Kündigung vom 30.11.1999 hätte außerdem nur Wirksamkeit erlangen können, wenn ihr ausreichende Vollmachten beigefügt worden wären, da die Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 9.12.1999 die Kündigung vom 30.11.1999 mangels ordnungsmäßiger Bevollmächtigung zurückgewiesen haben. Insoweit ist zwar zwischen den Parteien unstr., dass der Kündigungserklärung die Vollmachten der Klägerin zu 1), des Klägers zu 2) und der Frau H. auf den Kläger zu 3) beilagen, ferner die Vollmacht des Klägers zu 3) auf die „Firma G. Grundstücksverwaltungsgesellschaft M.-allee 8, B., vertreten durch Herrn B. und Herrn S.” sowie schließlich die Vollmacht der G. Grundstücksverwaltung GmbH auf die damaligen Bevollmächtigten der Kläger, die Rechtsanwälte Dr. A. u.a. Das Zurückweisungsrecht nach § 174 BGB besteht aber nicht nur, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt, sondern auch, wenn die Vollmacht die Befugnis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit ergibt (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 174 Rz. 4 und die dort angegebenen Fundstellen). An der erforderlichen Eindeutigkeit fehlt es, da die Vollmachtkette zwischen dem Kläger zu 3) und der G. GmbH nicht eindeutig belegt ist. Der Kläger zu 3) hat, was der Beklagte zu Recht rügt, seine Vollmacht nicht der GmbH erteilt, sondern einer „Firma G. Grundstücksverwaltungsgesellschaft M.-allee 8, vertreten durch die Herren B. und S.” Aus der Vollmacht geht nicht ohne weiteres hervor, dass dieses Unternehmen mit der GmbH identisch ist. Soweit sich die Kläger zur Belegung der Identität auf das Schreiben der G. Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH vom 12.5.1999 beziehen, übersehen sie, dass aus diesem Schreiben zwar die Identität insofern hervorgehen mag, wonach diese GmbH die Bevollmächtigte war, dass dieses Schreiben jedoch dem Beklagten nicht bekannt sein konnte und offenbar auch nicht mit der Kündigungserklärung vom 30.11.1999 vorgelegt worden ist. Der Bevollmächtigte des Beklagten hat daher zu Recht wegen nicht ausreichender schriftl...