Leitsatz (amtlich)
Die vertraglich vorgesehene Erhöhung des Gewerbezuschlags in einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Mietverhältnis ist nur dann wirksam, wenn der konkrete Erhöhungsbetrag nachvollziehbar berechnet wird.
Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 15.03.2005; Aktenzeichen 4 C 89/04) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15.3.2005 verkündete Urteil der Abt. 4 C des AG Schöneberg teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 411,69 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 5.3.2004 zuzahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 4/5 und der Beklagte 1/5 zu tragen.
Von den Kosten des Rechtsstreits in der Berufungsinstanz haben die Klägerin 7/9 und der Beklagte 2/9 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.
I. Die Berufung ist zulässig.
Nach § 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG sind die OLG zuständig für die Verhandlung und Entscheidung über die Berufung gegen Entscheidungen der AG in Streitigkeiten über Ansprüche, die von oder gegen eine Person erhoben werden, die ihren allgemeinen Gerichtsstand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit in erster Instanz außerhalb des Geltungsbereiches des Gerichtsverfassungsgesetzes hatte. Die Klägerin hatte im Zeitpunkt der Klageerhebung, dem 4.3.2004, ihren ständigen Wohnsitz außerhalb der Bundesrepublik Deutschland. Dies hat die Klägerin durch Vorlage eines Auszuges aus dem Melderegister des Staates Israel nebst Übersetzung eines bei den Berliner Gerichten zugelassenen Dolmetschers ausreichend dargelegt.
Soweit der Beklagte die Bevollmächtigung der Hausverwaltung Kirchner bestritten hat (§ 88 Abs. 1 ZPO), hat die Klägerin die Hausverwaltervollmacht vom 20.8.1992 vorgelegt. Danach hat die Klägerin die Hausverwaltung bezüglich des Grundstücks Knesebeckstraße 7 in Berlin mit der "außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung in allen Angelegenheiten und Prozessen, welche mit der Hausverwaltung und der Wahrung der Rechte aus den Miet- und Pachtverträgen und den Beziehungen zu den Mieters und Pächtern in irgendeiner Weise zusammenhängen", beauftragt. Die Klägerin hat der Hausverwaltung Kirchner damit eine umfassende Vollmacht zur Prozessführung in ihrem Namen erteilt (§ 81 ZPO). Die Klage und die Berufung sind zulässig.
II. Die Berufung ist nur zu einem geringen Teil begründet.
Die Klägerin kann vom Beklagten rückständigen Mietzins für März 2004 i.H.v. insgesamt 411,69 EUR verlangen (§ 535 Abs. 2 BGB). Ferner war festzustellen, dass die Klage in Höhe eines Teilbetrages von weiteren 300 EUR in der Hauptsache erledigt ist. Der weiter gehende Anspruch ist unbegründet.
1.a) Zutreffend ist das AG davon ausgegangen, dass eine wirksame Erhöhung des Gewerbezuschlags von 317 EUR auf 407 EUR durch das Schreiben der Klägerin vom 9.4.2004 nicht erfolgt ist. Die dagegen mit der Berufung erhobenen Einwände greifen nicht durch. Nach der Anlage zum Mietvertrag vom 13.11.1985 haben die Parteien vereinbart, dass ein Gewerbezuschlag von monatlich 450 DM zu zahlen ist. Weiter heißt es in der Vereinbarung: "Eine spätere evtl. Anhebung des Gewerbezuschlags soll sich an dem Verhältnis einer Änderung der Kaltmiete lt. § 3 des Mietvertrages (derzeit 1.077 DM) orientieren." Eine Erhöhung des Gewerbezuschlags ist dann möglich, wenn der Mietvertrag - wie hier - eine entsprechende Erhöhungsklausel enthält. Zwar trifft es zu, wie die Klägerin mit der Berufung geltend macht, dass der Zuschlag ohne Einhaltung der besonderen Voraussetzungen der §§ 557 ff. BGB erhöht werden kann (Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB Rz. 397) Überwiegt nämlich trotz gewerblicher Nutzung die Wohnraumnutzung und enthält der Mietvertrag eine Regelung, wonach bei Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ein vom Vermieter festzusetzender Gewerbezuschlag zu zahlen ist, dann wird dieser Zuschlag nicht Teil des Mietzinses (Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB Rz. 246; BayObLG v. 25.3.1986 - RE Miet 4/85, GE 1986, 605).
Dies ändert aber nichts daran, dass der Vermieter den konkreten Erhöhungsbetrag ggü. dem Mieter nachvollziehbar berechnen und erläutern muss. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben der Klägerin vom 9.4.2002 nicht. Dieses Schreiben enthält die "Mitteilung über eine Betriebskostenveränderung der Wohnräume" gem. § 560 BGB. Danach werden die seit dem 1.3.2002 veränderten Betriebskosten umgelegt und die neue Miete ab 1.5.2002 mit 975 EUR berechnet. Weiter enthält dieses Schreiben einen handschriftlichen Zusatz "zzgl. Zuschlag 407". Dieser Zusatz enthält zum einen bereits keinen Hinweis darauf, dass es sich um den Gewerbezuschlag handeln soll. Nach dem in diesem Schreiben genannten "Betreff" bezieht sich das Schreiben nur auf die Erhöhung der Betriebskosten für die Wohnräume. Zum anderen wird auch die Höhe des verl...