Leitsatz (amtlich)
Bei dem Verkauf eines zu modernisierenden Altbaus hat der Verkäufer ggü. dem Mieter die infolge der Modernisierung mögliche Mieterhöhung vorzunehmen, oder den Käufer durch Überlassung der einschlägigen Unterlagen in die Lage zu versetzen, dies zu tun.
Normenkette
MHG § 3
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 22 O 175/01) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 11.7.2001 verkündete Urteil des LG Berlin – 22 O 175/01 – geändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 4.196,50 Euro (8.207,64 DM) nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 3.030,81 Euro (5.927,74 DM) seit dem 6.3.2001 sowie aus je 116,57 Euro (227,99 DM) seit dem 5.3.2001, 4.4.2001, 4.5.2001, 5.6.2001, 4.7.2001, 3.8.2001, 5.9.2001, 4.10.2001, 5.11.2001 und 5.12.2001 zu zahlen.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Von der Darstellung des Tatbestandes hat der Senat gem. § 543 Abs. 1 ZPO a.F. abgesehen.
Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
Die Beklagten schulden den Klägern Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung i.H.v. monatlich 227,99 DM (116,57 Euro) für die Zeit von Januar 1999 bis einschl. Dezember 2001. Die Beklagten wären verpflichtet gewesen, wegen der von ihnen durchgeführten Modernisierungsarbeiten eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auszusprechen bzw. den Klägern eine wohnungsbezogene Abrechnung zukommen zu lassen, damit die Kläger nach Eigentumserwerb durch Eintragung im Grundbuch in die Lage versetzt worden wären, ggü. den Mietern eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auszusprechen.
1. Anzuwenden sind die Vorschriften des BGB in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung (Art. 229 § 5 EGBGB).
2. Entgegen der von den Beklagten vertretenen Auffassung ist zwischen den Beklagten und den Mietern H. in der Modernisierungsvereinbarung vom 2.2./26.8.1997 noch keine Mieterhöhung vereinbart worden, welche dazu führen würde, dass die Mieter H. nach Abschluss der Arbeiten bereits aufgrund dieser Vereinbarung eine um 227,99 DM erhöhte Miete hätten zahlen müssen.
Das ergibt sich vor allem deutlich aus der Anl. 3 zu der Modernisierungsvereinbarung (Bl. 40 d.A.), wo auf der einen Seite u.a. festgelegt ist, dass die Modernisierungsumlage 227,99 DM nicht überschreiten wird, es aber abschließend heißt:
„Allgemeine mietrechtliche Bestimmungen des BGB bzw. MHG bleiben hiervon unberührt. Insbesondere ist nach Abschluss der Bauarbeiten eine schriftliche Abrechnung der auf die Modernisierungsmaßnahmen entfallenden Kosten für die Wohnung vorzunehmen, wobei eingesparte Instandsetzungskosten in Abzug gebracht werden.”
3. Unter Berücksichtigung der dem vorliegenden Fall zugrunde liegenden besonderen Umstände wären die Beklagten im Rahmen einer Nebenpflicht aus dem Vertrag vom 9.12.1996 gehalten gewesen, nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten ggü. den Mietern H. eine auf § 3 MHG a.F. (jetzt § 559 BGB) gestützte Mieterhöhungserklärung auszusprechen.
a) Solange der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen und Eigentümer geworden ist, kann er keine Mieterhöhung aussprechen – es sei denn, er ist hierzu vom Verkäufer ermächtigt worden, was vorliegend nicht geschehen ist (vgl. z.B. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rz. 360 m.w.N.).
Gleichwohl gehört es grundsätzlich nicht zu den Pflichten des Verkäufers eines Miethauses oder vermieteten Wohnung, in der Zeit zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eigentumsübergang auf den Käufer für diesen sozusagen als „Hausverwalter” dessen vermögensrechtliche Interessen wahrzunehmen. Denn die Hauptleistungspflicht des Verkäufers ist die Eigentumsverschaffung, eine etwaige Nebenpflicht zur Mieterhöhung hätte zur Hauptleistungspflicht keinen Bezug (vgl. insoweit die Ausführungen auf S. 6 des Urteils des LG).
Hinzu kommt, dass der Verkäufer bis zum Eigentumsübergang auf den Käufer eben noch Eigentümer ist und mit seinem Eigentum innerhalb der gesetzlichen Grenzen verfahren kann, wie es ihm beliebt. Folglich kann er sich auch dafür entscheiden, aus seinem Eigentum nicht den höchstmöglichen Gewinn zu ziehen und deswegen eine an sich mögliche Mieterhöhung nicht auszusprechen.
b) Aus folgenden Gründen ist jedoch im vorliegenden Fall von einer Verpflichtung der Beklagten, eine Mieterhöhung nach § 3 MHG zu erklären, auszugehen:
aa) Die in dem Kaufpreis enthaltenen Modernisierungskosten sind mehr als doppelt so hoch wie der „Kaufpreis an sich”. In § 2 des Kaufvertrages ist die Zusammensetzung des Kaufpreises aufgeführt. Danach beträgt der Gesamtkaufpreis für die von den Klägern ebenfalls erworbene Wohnung Nr. 4 und die streitgegenständliche Wohnung Nr. 6 805.500 DM (400.000 DM und 405.500 DM für die streitgegenständliche Wohnung); der Sanierungskostenanteil ist mit zusammen 580.347 DM ausgewiesen, der Gesamtkaufpreis für beide Wohnungen „im bestehenden Zustand” beträgt daher „nur” 225.153 ...