KG Berlin Urteil vom 30.10.2006 - 8 U 38/06

Leitsatz (amtlich)

1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind).

2. Stehen zwischen dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält und dem mit dem Nachmieter vereinbarten Einzugstermin drei Wochen Zeit zur Verfügung, kann allein wegen der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht davon ausgegangen werden, dass Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen rechtfertigen. Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 07.02.2006; Aktenzeichen 29 O 462/05)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 7.2.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin wie folgt abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 6.135,50 EUR nebst Zinsen i.H.v 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 29.9.2005 zu zahlen.

Die Kosten der ersten Instanz und zweiten Instanz haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung der Klägerin ist begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Kaution i.H.v 6.135,50 EUR.

Über die Rückzahlung von geleisteten Sicherheiten gibt es keine gesetzliche Regelung im BGB. Mit der Hingabe der Sicherheit entsteht für den Mieter ein aufschiebend bedingter Anspruch auf Rückzahlung der Sicherheit nach dem Ende des Mietverhältnisses, sofern er seine Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt hat (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V. B., Rz. 288). Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist beendet. Die Beklagten sind nach ihrem eigenen Vortrag jedenfalls am 11.4.2005 in den Besitz der Schlüssel und damit auch der streitgegenständlichen Räume gelangt. Die Klägerin ist entgegen den Ausführungen des LG in der angefochtenen Entscheidung nicht gem. §§ 280, Abs. 1, 281 Abs. 1, Abs. 2 BGB verpflichtet, an die Beklagten Schadensersatz i.H.v 5.368,48 EUR wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu zahlen. Das heißt, der Rückzahlungsanspruch der Klägerin ist nicht in dieser Höhe durch Aufrechnung der Beklagten erloschen, § 389 BGB.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Regelungen grundsätzlich überhaupt zur Durchführung der verlangten Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Ebenfalls dahingestellt bleiben kann, ob sich die Räume bei Auszug der Klägerin in einem nicht bezugsfertigen Zustand befunden haben. Jedenfalls aber ist der zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzanspruch unbegründet, weil es an der hierfür erforderlichen Fristsetzung zur Leistung gem. § 281 Abs. 1 BGB fehlt.

§ 281 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 535, Rz. 142). Die Beklagten haben der Klägerin keine Frist zur Durchführung der für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen gesetzt, sondern haben diese durch ein von ihr beauftragtes Unternehmen ausführen lassen und die hierdurch entstandenen

Kosten von der Klägerin erstmals mit Schreiben vom 23.5.2005 ersetzt verlangt.

Entgegen den Ausführungen des LG in der angefochtenen Entscheidung waren die Beklagten vorliegend von der Pflicht, eine Nachfrist zu setzen, nicht befreit.

Die in dem Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedarf, ist gem. § 307 BGB Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 n.F. unwirksam, da sie mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, nämlich § 281 Abs. 1 BGB, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und den Vertragspartner des Verwenders - hier die Klägerin - daher entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (Palandt, BGB, 65. Aufl., § 307 Rz. 30).

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Klägerin die Leistung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert hat und die Fristsetzung deshalb gem. § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich wäre. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann grundsätzlich erst dann in Erwägung gezogen werden, wenn dem Mieter klargemacht worden ist, was man von ihm im Einzelnen erwartet, der Vermieter ihm also konkret mitgeteilt hat, welche genauen Arbeiten er durchführen muss (Kinne/Sc...