Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.5.4 Fachmännische Reparaturen

Rz. 176

Zur Beurteilung von Schönheitsreparaturen in fachmännischer Hinsicht sind heranzuziehen:

• VOB-ATV-DIN 18363 – Maler- und Lackiererarbeiten,
• VOB-ATV-DIN 18365 – Bodenbelagsarbeiten,
• VOB-ATV-DIN 18366 – Tapezierarbeiten.

Daneben stellen die sog. BFS-Merkblätter (Technische Richtlinien für Maler- und Lackiererarbeiten) des Bundesausschusses für Farbe und Sachwertschutz e. V., 60388 Frankfurt/Main, Vertrieb: Hoehl-Druck GmbH & Co., Gutenbergstraße 1, 36251 Bad Hersfeld, allgemein anerkannte Ergänzungen dar.

Die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB) bringen zusätzliche Bedingungen, die bei entsprechender Vereinbarung maßgeblich für den Werkvertrag zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber sind. Sie richten sich im Prinzip also nicht an den Schuldner der Schönheitsreparaturen, sei es Vermieter oder Mieter. Da jedoch – wie dargestellt – nach allgemeiner durch die Rechtsprechung bestätigter Meinung – Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt werden müssen, sind die DIN-Normen auch zur Beurteilung der Frage heranzuziehen, wie Schönheitsreparaturen auszuführen sind bzw. ob sie fachgerecht ausgeführt worden sind. Denn es werden Erfordernisse aufgestellt, die bei Beachtung ein fachgerechtes Ergebnis bringen bzw. bei Nichtbeachtung einen Zustand erzeugen, der nicht akzeptiert ist, weil er im Einzelnen die Gefahr birgt, dass sich z. B. Tapete ablöst, Wellen schlägt, Lack wegen fehlerhafter Behandlung des Untergrundes Blasen wirft, abbröckelt und dgl. So gesehen beschreiben die DIN-Vorschriften nur das, was zur fachgerechten Ausführung der Schönheitsreparaturen notwendig ist. Sie stellen darüber hinaus keine übersetzten Anforderungen, die den Schuldner der Schönheitsreparaturen überobligationsmäßig, also nicht geschuldet, überfordern. Aus den Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV) sind nur die Passagen maßgeblich, die die technischen, handwerksmäßigen Arbeiten beschreiben.

Rz. 177

Zur möglichen Reaktion eines Vermieters nach Feststellung der Unwirksamkeit der allgemeinen Überwälzungsklausel wird von hier aus vorgeschlagen, sich von Seiten des Vermieters an den Mieter zu wenden, um entweder einvernehmlich eine neue Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren, die fristenmäßig ex nunc wirken müsste, oder aber zu einer Mieterhöhung im Rahmen des § 558 zu gelangen, die einen Mietzuschlag wegen der nunmehrigen Reparaturverpflichtung des Vermieters beinhalten müsste (vgl. auch OLG Karlsruhe, Urteil v. 18.4.2007, 7 U 186/06).