Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.5.6 Rechtliche Vorgaben/tatsächlicher Alltag

Rz. 180

Es ist nicht zu übersehen, dass bei der Abwicklung von Schönheitsreparaturen in der Praxis der Unterschied zwischen den Erfordernissen fachgerechter Schönheitsreparaturen und den tatsächlichen Leistungen des Schuldners vielfach erheblich ist und es dennoch zur Abnahme/Hinnahme durch den Gläubiger kommt. Es ist auch durchaus einfühlbar, wenn einem Mieter beim Lesen der technischen Erfordernisse "angst und bange" wird und er im Übrigen auch nicht recht einsieht, dass er so arbeiten muss wie ein Handwerker in Einhaltung der Regelungen für sein Handwerk, denn selbst der Handwerker "pfuscht" hin und wieder. Hier klaffen also Theorie und Praxis zumindest teilweise auseinander. Die Problematik liegt "einfach" darin, dass nach der Rechtsprechung des BGH eben eine fachgerechte Renovierung geschuldet wird, die auch ein Laie vornehmen darf, der jedoch ebenfalls fachgerecht zu arbeiten hat. Im Rahmen der rechtlichen Betrachtung des Problems kann es daher nur darauf ankommen, was rechtlich geschuldet ist, und nicht, wie die Mietvertragsparteien in vielen Einzelfällen damit umgehen. Kommt es zwischen den Mietvertragsparteien zum Konflikt und anschließend zum Rechtsstreit, ist nur fraglich, ob die Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt sind. Kommt es zur Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, muss der Sachverständige vor Ort nachprüfen, ob die Schönheitsreparaturen zunächst überhaupt notwendig sind (Zustand der Mietsache) bzw. ob sie unter Beachtung der Regeln des Fachhandwerkes wie dargestellt durchgeführt worden sind. Es unterliegt zwar der Beurteilung durch den Sachverständigen, "ob der eine oder andere Pinselstrich noch in Ordnung ist". Er hat auch einzuschätzen, ob z. B. der Anstrich deckend ist oder nicht. Es unterliegt jedoch nicht seiner Beurteilung, ob z. B. der nicht deckende Anstrich im Gesamtbild gar nicht so schlecht aussieht, ob das auch bei überlappend geklebten Rauhfasertapeten vom Gesamtbild her noch hinnehmbar ist. Er hat vielmehr von den Vorgaben der geltenden technischen Regeln auszugehen und zu überprüfen, ob diese eingehalten worden sind. Mit anderen Worten: Er hat nicht seine möglicherweise vorhandene Meinung zum Problem durch Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und dem Postulat des BGH auf fachgerechte Renovierung einzubringen, sondern hat diese Fakten bei seiner Begutachtung zugrunde zu legen.

Rz. 181

Praxis-Tipp

Beitragsmäßige Einigung anstreben

Im Hinblick auf die angeführten Problemstellungen, aber auch zur Konfliktvorbeugung und -bereinigung im Vorfeld eines möglichen Rechtsstreits, kann beiden Vertragsparteien immer nur angeraten werden, sich im Falle geschuldeter Schönheitsreparaturen vor deren tatsächlicher Durchführung betragsmäßig zu einigen.

Hinweis

Tatsächliches Vorgehen

Entweder führt dann der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durch bzw. lässt diese durchführen, um die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand einem Nachmieter zu übergeben (was im Rahmen zunehmenden Angebots an Mietwohnungen immer häufiger der Fall sein wird), oder er gibt dem Nachmieter einen Betrag, damit dieser die Schönheitsreparaturen nach seinem Geschmack durchführt, oder er behält den Betrag aus der Einigung als (quasi pauschalierten) Schadensersatzbetrag. Jedenfalls wird der Mieter damit von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen frei und läuft nicht Gefahr, fehlerhaft zu arbeiten mit der Folge eines späteren, zumeist höheren Schadensersatzbetrages, den er dann an den Vermieter zu zahlen hat.