Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.7.2 Leistungsaufforderung

Rz. 194

Sind Schönheitsreparaturen konkret geschuldet, muss der Mieter auch ohne Leistungsaufforderung des Vermieters von sich aus leisten. Die entsprechende Aufforderung des Vermieters ist jedoch für einen möglichen Schadensersatzanspruch notwendig.

Das Gesetz gibt keine Vorgaben zum Inhalt und Umfang einer entsprechenden Leistungsaufforderung. Daher könnte es ausreichen, den Mieter lediglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzufordern, denn der Mieter kennt den Zustand seiner Wohnung und weiß dementsprechend, wo Mängel vorhanden und daher zu beseitigen sind. Für den dann möglicherweise folgenden Schadensersatzanspruch reicht das jedoch nicht, denn die Pflichtverletzung besteht nicht allgemein in nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen. Vielmehr geht es um konkrete Pflichtverletzungen, die im Einzelnen spezifiziert sein müssen. Denn später muss auch bei der Berechnung des Schadensersatzes auf die einzelnen Mängel Bezug genommen werden.

Daraus folgt, dass die Leistungsaufforderung konkretisiert sein muss. Der Mieter muss wissen, was im Einzelnen beanstandet wird und welche konkreten Arbeiten von ihm verlangt werden. Dazu reicht die Aufforderung: "die Schönheitsreparaturen im notwendigen Umfang" oder "hinsichtlich der Schönheitsreparaturen die notwendigen Arbeiten auszuführen" (LG Berlin, Urteil v. 31.10.1986, 64 S 216/86, ZMR 1988, 177) nicht aus. Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen seiner Leistungsaufforderung nach § 281 die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht; die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend (KG Berlin, Urteil v. 22.1.2007, 12 U 28/06, ZMR 2007, 450).

Achtung

Eindeutige Bezeichnung erforderlich

Die Aufforderung muss die geforderte Leitung eindeutig bezeichnen; die bloße Bezugnahme auf ein Abnahmeprotokoll mit zahlreichen Mängeln reicht nicht (BGH, Beschluss v. 26.4.2022, VIII ZR 364/20, GE 2022, 1054).

Der Vermieter muss deren Zugang beweisen. Die Aufforderung zur "vertragsgemäßen" Renovierung kann genügen, wenn Umfang, Art und Weise der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag im Einzelnen konkret festgeschrieben sind. Die Aufforderung des Vermieters an den Mieter, die "erforderlichen Arbeiten" auszuführen, reicht als Leistungsaufforderung auch dann aus, wenn diese sich aus dem Aufforderungsschreiben beigefügten Wohnungsabnahmeprotokoll im Einzelnen ergeben (KG Berlin, Urteil v. 29.3.2004,8 U 286/03, ZMR 2004, 578; LG Berlin, Urteil v. 30.5.2000, 64 S 20/00, NZM 2000, 862).

Dies gilt nicht für Schönheitsreparaturen, deren Ausführung nach dem Wohnungsabnahmeprotokoll durch den Nachmieter erfolgen sollte (LG Berlin, Urteil v. 18.9.1998, 64 S 151/98, GE 1998, 1213).

Das geht so weit, dass hinsichtlich der einzelnen Räume spezifiziert werden muss, allerdings auch nicht so weit, dass bei insgesamt durchzuführenden Tapezier- bzw. Lackierarbeiten noch zwischen einzelnen Wänden und dgl. unterschieden wird. Sind sämtliche Wände neu zu tapezieren bzw. malermäßig zu überstreichen, reicht die entsprechende Aufforderung, die auch die Decke einbeziehen kann. Sind nur einzelne Fenster mangelhaft gestrichen, sind diese allerdings genau anzugeben (vgl. zu dem Problem KG, GE 1995, 1011; LG Berlin, GE 1987, 241, 243; LG Berlin, GE 1994, 1119; KG, Urteil v. 24.4.2003, 12 U 275/01, GE 2003, 252).

Rz. 195

Ob daneben auch noch die Übersendung einer Zustandsbeschreibung erforderlich ist, wird in der Literatur kontrovers diskutiert (z. B. Langenberg, a. a. O., I Rn. 452; ablehnend Emmerich, NZM 2000, 1159). Der Streit ist relativ akademisch. Es gibt zwar keine Rechtsgrundlage dafür, dass die Leistungsaufforderung auch eine Zustandsbeschreibung enthalten muss bzw. ihr diese beizufügen ist. Denn der Mieter kennt den Zustand der Wohnung und kann die entsprechend spezifizierte Leistungsaufforderung damit in Bezug bringen. Im Hinblick auf einen möglichen Schadensersatzprozess ist es aber allemal besser und notwendig, schon der Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen eine Zustandsbeschreibung beizufügen. Denn das Gericht kennt den Zustand der Wohnung nicht; ihm ist dieser erst entsprechend darzulegen, wozu eben eine Zustandsbeschreibung erforderlich ist.

Die Aufnahme des Ist-Zustandes der Wohnung erfolgt am besten in einem Protokoll.