Rz. 35
Innerhalb der Wohnung
Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus.
Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, um sowohl in das Haus als auch in die vermieteten Räume/Wohnung selbst zu gelangen und diese abzuschließen (LG Berlin, GE 1993, 919; Gaisbauer, DWW 1970, 43). Der Vermieter darf keinen Schlüssel zurückbehalten (vgl. LG Berlin, GE 1985, 1259). Er ist zwar nach § 868 mittelbarer Besitzer, das Rechtsverhältnis zwischen Mieter als unmittelbarem Besitzer und Vermieter als mittelbarem Besitzer regelt sich jedoch nach dem Mietvertrag, der im Zweifel eine allgemeine Zutrittsmöglichkeit des Vermieters ausschließt.
Das Zubehör (§ 97) ist (entsprechend § 311c) mitvermietet, ohne dass es einer genauen Auflistung im Mietvertrag bedarf. Dazu gehören Haushaltsgeräte, wie Öfen, Kochherd, Wandschränke, aber auch Teppichboden und Rollos.
Folgen der Abrede zum Küchenaustausch
Mit der Abrede, dass der Mieter die vorhandene Küche gegen eine Küche eigener Wahl austauschen durfte, die ausgebaute Küche aber – vorrangig im Interesse des Vermieters für den Fall eines Wiedereinbaus nach Beendigung des Mietverhältnisses – aufzubewahren hatte, haben die Parteien den Mietvertrag unter Beibehaltung der vereinbarten Gesamtmiete dahin abgeändert, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters jedenfalls so lange nicht auf eine Einbauküche erstreckte, als der Mieter die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet hatte (BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 198/15, WuM 2016, 350).
Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach die in der Wohnung befindliche Einbauküche (Herd, Dunstabzugshaube, evtl. Geschirrspülmaschine, Kühlschrank sowie Einbauschränke) dem Mieter nur zur Nutzung überlassen wird und eine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht besteht, ist aber möglich und verstößt nicht gegen §§ 305c ff. BGB (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 14.11.2017, 18 C 182/17, GE 2017,1479; a. A. AG Besigheim, Urteil v. 22.06.2023, 7 C 442/22, WuM 2023, 470). Eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei Abschluss des Mietvertrages vorhandene bauliche Anlagen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen, ist unwirksam (KG, Urteil v. 10.12.2018, 8 U 55/18, WuM 2019, 78).
Das Zubehör gilt unabhängig davon als mitvermietet, ob es sich um Sachen handelt, die der Vermieter angeschafft und in die Wohnung verbracht hat, oder um Sachen, die ein Vormieter in der Wohnung zurückgelassen hat. Soweit der Nachmieter die vom Vormieter eingebrachten Einrichtungen – und folglich das damit verbundene Wegnahmerecht – nicht in einer Ablösevereinbarung übernommen hat, hängt die Beurteilung der Frage, ob sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters auch auf diese Einrichtungen erstreckt, von der Auslegung des im Nachmieterverhältnis abgeschlossenen Mietvertrags ab; bei fest mit der Mietsache verbundenen Einbauten wird man mangels entgegenstehender Vereinbarung im Zweifel von einer Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters ausgehen dürfen (BGH, Beschluss v. 27.9.2017, XII ZR 54/16 , NZM 2017,812).
Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, er habe nicht gewusst, dass sich in der Wohnung noch diese oder jene (möglicherweise minderwertige und instandsetzungsbedürftige) Dinge des Vormieters befunden hätten. Es ist seine Sache, die Räume vorher zu besichtigen und ggf. darauf zu dringen, dass der Vormieter diese Sachen entfernt. Das ist vor allem deswegen von Bedeutung, weil sich neben der Pflicht der Gebrauchsgewährung auch die Erhaltungspflicht des Vermieters auf das mitvermietete Zubehör erstreckt und der Vermieter dann ggf. verpflichtet ist, derartige zurückgelassene Sachen instand zu setzen und instand zu halten.
Rz. 36
Veränderung der Mietsache zwischen Besichtigung und Vertragsabschluss
Verändert sich der Zustand der Mietsache wesentlich in der Zeit zwischen Besichtigung der Mietsache und Vertragsabschluss (hier: Austausch einer hochwertigen gegen eine einfache Einbauküche) und weist der Vermieter bei Vertragsabschluss nicht darauf hin, ist als vertragsgemäßer Zustand derjenige geschuldet, der zum Besichtigungstermin vorhanden war (LG Berlin, Urteil v. 5.4.2005, 65 S 366/04, GE 2005, 739).
Für die Einbeziehung einer im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnten Terrasse entspricht die gefangene Lage der Terrasse sowie der Tatsache, dass diese lediglich über eine von der Wohnung des Klägers ausgehende Terrassentür zugänglich ist, sowie dass die Nutzung der Terrasse durch den Mieter vom Vermieter jahrelang unbeanstandet geduldet wurde (AG Hamburg, Urteil v. 17.9.2021, 40b C 42/21, ZMR 2022, 50).
Rz. 37
Außerhalb der Räume
Hier ist zunächst zwischen ausdrücklich mitvermieteten sowie Zubehörräumen und -flächen zu unterscheiden, deren Mitnutzung erforderlich ...